房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本可以分多次嗎

對于房地產(chǎn)來說，結(jié)轉(zhuǎn)成本是其最重要的步驟。只有結(jié)轉(zhuǎn)了成本，才能知道房地產(chǎn)項目實現(xiàn)了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產(chǎn)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，因為涉及到房地產(chǎn)銷售、認購協(xié)議、銷售清單、施工、結(jié)算單等一系列的資料，和工程部、預(yù)算部、銷售部、財務(wù)部等部門，工程量浩大。結(jié)算成本的前期準(zhǔn)備工作很重要，準(zhǔn)備好了，才能按照步驟一步步的進行結(jié)算。

結(jié)算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入

就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預(yù)收賬款”金額一致。銷售清單應(yīng)該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經(jīng)收款、欠款金額等要素。核對一致后，確認一下銷售收入和已經(jīng)銷售面積，算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證：

借：預(yù)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

結(jié)算第二步：整理工程施工清單和結(jié)算單。

這個步驟比較麻煩，因為施工比較多，結(jié)算單有的可能有，有的可能沒有。一般應(yīng)該把按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費等類別，列出清單。清單的要素一般有編號、名稱、金額、增加減少金額、結(jié)算數(shù)。整理出來之后，分別算出各個類別的結(jié)算數(shù)。

結(jié)算第三步：整理好的清單跟賬面金額進行核對。

各個類別的金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成金額與賬面金額不一致。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入成本結(jié)轉(zhuǎn)

從謹慎性原則出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認一般應(yīng)滿足如下幾個條件：

1.房屋竣工并驗收合格（說明商品是合格的）；

2.完成竣工結(jié)算（說明成本能夠可靠地計量）；

3.簽訂售房合同及收取房款（說明房款收入已能可靠計量且已經(jīng)或能夠流入企業(yè)）；

4.房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用（說明與房屋所有權(quán)相聯(lián)系的風(fēng)險和報酬及房屋的管理權(quán)和控制權(quán)均全部轉(zhuǎn)移）。

在一般情況下，竣工結(jié)算時間和合同簽訂時間一般早于交房時間，所以實踐中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房銷售收入的確認時間多為辦理房屋交接手續(xù)之日，該日之前收取的款項在會計核算上視為預(yù)收房款，待交房日確認銷售收入實現(xiàn)后再結(jié)轉(zhuǎn)計入“主營業(yè)務(wù)收入”。

特殊問題

風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移

在房地產(chǎn)銷售中，房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方，通常企業(yè)應(yīng)確認銷售收入。但以下屬于風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移的情況：①賣方根據(jù)合同規(guī)定，仍有責(zé)任實施重大行動，例如工程尚未完工。在這種情況下，企業(yè)應(yīng)在所實施的重大行動完成時確認收入。②房地產(chǎn)銷售后，賣方仍有某種程度的繼續(xù)涉入，如銷售回購協(xié)議、賣方保證買方在特定時期內(nèi)獲得投資報酬的協(xié)議等。賣方在繼續(xù)涉入的期間內(nèi)一般不確認收入。

簽訂預(yù)售合同或正式合同時不能確認收入

簽訂預(yù)售合同時，房屋往往并未建成，面積沒有最后確定，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬未能轉(zhuǎn)移給購買人。即使貨款已全部收妥，由于此時的管理權(quán)和控制權(quán)還掌握在開發(fā)企業(yè)手中，與收入相匹配的成本還不能準(zhǔn)確計量，故不能確認。

訂立正式合同時，雖然法律意義上的要約已經(jīng)成立，但標(biāo)的物房屋未經(jīng)購買人驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬仍未轉(zhuǎn)移給買方。我國現(xiàn)行商品房銷售合同采用的是建設(shè)部統(tǒng)一規(guī)范的格式合同，在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。在合同中規(guī)定有諸如面積差異、房屋質(zhì)量等問題的處理約定，因此在購買人驗收認可前，存在有退款風(fēng)險甚至退貨風(fēng)險，故不宜確認收入。只有符合建造合同的條件，并且在不可撤銷的建造合同的條件下，方可按照建造合同收入確認的原則，按照完工百分比法確認房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入。

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