房地產開發成本的賬務處理?

對于房地產企業來說，結轉成本是其最重要的步驟。只有結轉了成本，才能知道房地產項目實現了多少收入，取得了多少利潤。利潤該怎樣分配。而房地產成本的結轉，因為涉及到房地產銷售合同、認購協議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料，和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門，工程量浩大。結算成本的前期準備工作很重要，準備好了，才能按照步驟一步步的進行結算。

結算第一步：整理銷售資料，確認銷售收入

就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對，看看銷售清單的金額是否跟賬面金額“預收賬款”金額一致。銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素。核對一致后，確認一下銷售收入和已經銷售面積，算出平均單價。按照.確認的銷售收入做憑證：

借：預收賬款

貸：主營業務收入

結算第二步：整理工程施工合同清單和結算單。

這個步驟比較麻煩，因為施工合同比較多，結算單有的合同可能有，有的可能沒有。一般應該把合同按照成本類別分別進行整理。也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別，列出清單。清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數。整理出來之后，分別算出各個類別合同的結算數。

結算第三步：整理好的合同清單跟賬面金額進行核對。

各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對，找出它們的差異原因，一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致。

1. 款項已經支付，但是施工單位發票沒有開具，由于在預付賬款掛著，造成賬面金額比合同金額要少。這樣的話，督促施工單位在結算之前，把發票開具過來。

2. 施工單位還沒有結算，發票也沒有開具，造成賬面金額比合同金額少。這樣的話，可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提，進入到成本。

3. 施工單位質保金發票沒有開具。這個可以督促施工單位把質保金發票開過來。4. 施工單位因為疏忽，多開了發票，但是企業沒有付款，這樣的情況下，一般要把成本沖回

5. 有一部分成本，由于金額較小，既沒有簽合同，也沒有做結算。但是實際上已經發生。把這一部分成本按照類別，添加到合同清單里面。

最后，合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致。

預提時候：

借：開發成本

貸：應付賬款-預提

按照這個金額結轉到開發產品。

借：開發產品

貸：開發成本

結算第四步：計算出開發產品成本單價，結轉開發產品到產品銷售成本。

這一步最重要的一點是確定結轉產品面積，這個面積應該等于可銷售面積+車庫面積+開發商可以辦理房產證的公共配套面積。開發產品單價=開發產品/結轉產品面積

根據第一步算出來的銷售金額，計算出來產品銷售成本

產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積

賬務處理：借：主營業務成本

貸：開發產品 

這里面一定要注意，開發產品和主營業務成本是有區別的，開發產品歸集的是全部成本對象，也就是說，開發產品是發生的全部的成本。而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本。只有在全部物業已經售馨，并且開發商沒有自留物業的時候，兩者才相等。

結算第五步：把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤。這一步跟其他行業的賬務處理一樣，不在贅述。

開發產品屬于什么會計科目?

開發產品屬于會計科目中資產類科目。

企業的開發產品，在竣工驗收時，應按實際成本借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。

開發產品是指企業已經完成全部開發建設過程，并已驗收合格，符合國家建設標準和設計要求，可以按照合同規定的條件移交訂購單位，或者作為對外銷售、出租的產品，包括土地(建設場地)、房屋、配套設施和代建工程。已完工開發產品實際上是開發建設過程的結束和銷售過程的開始。

土地轉讓和商品房銷售的賬務處理

開發產品

1、交款提貨的銷售方式

在收到貨款時：

借：銀行存款

貸：經營收入--土地轉讓收入

--商品房銷售收入

同時或定期按土地開發成本和商品房成本結轉經營成本：

借：經營成本--土地轉讓成本

--商品房銷售成本

貸：開發成本--土地開發

--房屋開發

2、預收貨款的銷售方式

3、托收承付的銷售方式

將開發產品交付客戶使用，向銀行辦理托收時：

借：銀行存款

貸：經營收入--土地轉讓收入

--商品房銷售收入

4、分期收款的銷售方式

(1)在付出銷售房產時，按轉讓及售出的土地或商品房的實際成本記賬：

借：分期收款開發產品--土地或商品房

貸：開發產品--土地或商品房

(2)按照合同收款時，按合同規定收款的金額記賬：

(3)同時結轉相應的成本

借：銀行存款 借：經營成本--商品房或土地銷售成本

貸：經營收入--土地轉讓收入或商品房銷售收入 貸：分期收款開發產品--土地或商品房

配套設施銷售的賬務處理

其收入應記入“經營收入”帳戶的“配套設施銷售收入”明細賬，其賬務處理與前相同

代建工程銷售的賬務處理

代建工程銷售收入應在工程竣工驗收并辦妥交接手續時將代建工程價款結算單提交給委托單位確認后，記入“經營收入--代建工程銷售收入”明細賬。

大家都知道凡是與“高級”沾邊的，肯定就不是輕而易舉拿下的，所以，想要獲得中級會計證，就要懂得把握機遇，做好迎接挑戰的準備!以上就是會計學堂小編為大家關于房地產開發成本的賬務處理全部內容了。