土地增值稅利息扣除?

在計算土地增值稅時，對利息支出的扣除，稅法采取了比較寬松的處理方法：根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，利息支出分兩種情況確定扣除：

1.凡能按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額。超過貨款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。

在這種情況下：

房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額)X扣除比例(5%以下)+允許扣除的利息費用

2.凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應并人房地產開發費用中一并計算扣除。

在這種情況下：

房地產開發費用=(取得土地使用權支付的金額十房地產開發成本金額)X扣除比例(10%以下)

以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府規定。

關于土地增值稅扣除項目?

房地產開發費用的扣除項目：

(一)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。

(二)凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規定的比例執行。

(三)房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。

(四)土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

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