商品房銷售稅務(wù)處理?

 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)"生產(chǎn)制造"的產(chǎn)品是"商品房"(包括住宅和商鋪),具有商品的一般特性,因此,房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--收入》的有關(guān)規(guī)定.根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則--收入》的規(guī)定,銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的,才能予以確認(rèn):(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方;(2)企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán),又沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制;(3)收入的金額能夠可靠地計(jì)量;(4)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);(5)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量.

  對(duì)于一般產(chǎn)品,生產(chǎn)企業(yè)需要在產(chǎn)品完工后才能進(jìn)行銷售,而房地產(chǎn)企業(yè)在商品房竣工驗(yàn)收前后均可以簽訂銷售合同.國(guó)家稅務(wù)總局在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))中規(guī)定,企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入,應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn).

  根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后,就可以上市預(yù)售房地產(chǎn).所謂房地產(chǎn)預(yù)售,指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人,由承購(gòu)人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為.在日常生活中可以發(fā)現(xiàn),不少商品房在沒(méi)有正式完工、達(dá)到竣工驗(yàn)收交付的條件時(shí)就已銷售完畢. 

借:銀行存款 

貸:預(yù)收賬款 

只要在沒(méi)有交付商品房鑰匙之前,所有收到的購(gòu)房款項(xiàng)全部記入"預(yù)收賬款".

房地產(chǎn)企業(yè)按揭銷售房屋如何賬務(wù)處理?

1、涉及的會(huì)計(jì)科目:其他的科目和一般的企業(yè)都差不多,主要的重點(diǎn)科目是:開(kāi)發(fā)成本,開(kāi)發(fā)費(fèi)用,預(yù)收帳款(房款),以后就是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入.預(yù)付帳款(供應(yīng)商)以后就是主營(yíng)業(yè)務(wù)成本.長(zhǎng)期借款(一般都需要貸款)短期借款、

2、涉及的稅種及稅率.營(yíng)業(yè)稅,城建稅,教育附加,土地增值稅,土地使用稅,房產(chǎn)稅,所得稅.印花稅.

3、基本核算方法(流程). 

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的發(fā)生的所有開(kāi)發(fā)費(fèi)用都在"開(kāi)發(fā)成本"下核算.

開(kāi)發(fā)成本下一般設(shè)置以下明細(xì)科目:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用這幾個(gè)明細(xì)核算跟商品房開(kāi)發(fā)有關(guān)的所有費(fèi)用支出. 

還有開(kāi)發(fā)費(fèi)用取得的借款在其他應(yīng)付款按單位明細(xì)核算,取得的銀行貸款在長(zhǎng)短期借款里核算,借款和銀行貸款的利息支出計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中. 

一般房地產(chǎn)投入資本達(dá)到總投資的一定比例就可以預(yù)售商品房了,而預(yù)售的房款在預(yù)收賬款里核算.在客戶用預(yù)收款發(fā)票換正規(guī)的商品房銷售發(fā)票的時(shí)候,把從預(yù)收賬款中的收入結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)入銷售收入,同時(shí)把比例從開(kāi)發(fā)成本中結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本,還有把應(yīng)交稅金中借方預(yù)繳的稅金一并結(jié)轉(zhuǎn)到銷售稅金及附加.

房開(kāi)企業(yè)是按預(yù)收賬款和銷售收入預(yù)繳所有的稅金(營(yíng)業(yè)稅,城建稅,教育費(fèi)附加,地方教育費(fèi)附,印花稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅)的,等整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成以后,在做土地值稅和企業(yè)所得稅的項(xiàng)目匯算清繳的

在不同的學(xué)習(xí)階段完成不同的學(xué)習(xí)內(nèi)容,以上就是會(huì)計(jì)學(xué)堂小編為大家整理的商品房銷售稅務(wù)處理?若還有不懂的地方,可以聯(lián)系窗口答疑老師.