房地產抵減土地承包銷項稅額抵減

在《關于增值稅會計處理的規定(征求意見稿)》中"差額征稅的賬務處理"具體規定如下:按現行增值稅制度規定企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的,應當按減少的銷項稅額,借記"應交稅費--應交增值稅(銷項稅額抵減)"科目(小規模納稅人應借記"應交稅費--應交增值稅"科目),按應付或實際支付的金額與上述增值稅額的差額,借記"主營業務成本"等科目,按應付或實際支付的金額,貸記"應付賬款"、"應付票據"、"銀行存款"等科目.

文件并沒有對房地產開發企業銷售自行開發房地產項目,按一般計稅方法計稅的,扣除土地成本的賬務處理做特別說明,大多數房地產開發企業的賬務處理主要有兩種:

借:應交稅費--應交增值稅(銷項稅額抵減)

貸:主營業務成本(開發成本)

借:應交稅費--應交增值稅(銷項稅額抵減)

貸:營業外收入

我們分析下這兩種不同的賬務處理帶來的影響.

【例】某房地產開發企業為增值稅一般納稅人,采用一般計稅方法計稅.2016年,該房地產開發企業當期允許扣除的土地價款為2553萬元.

應抵減的銷項稅額為:2553÷(1+11%)×11%=253萬元

1.假如進行如下會計處理:

借:應交稅費--應交增值稅(銷項稅額抵減)  253

貸:開發成本  253

①增加的土地增值稅:

假設該房地產開發企業按當地主管稅務機關要求,準予扣除的開發費用為開發成本的10%,適用30%的土地增值稅稅率

253×(1+20%+10%)×30%=98.67 (萬元)

②增加的企業所得稅:

假設該房地產開發企業為盈利企業

(253-98.67)×25%=38.58 (萬元)

③增加的營業利潤:

253-98.67=154.33(萬元)

2.假如進行如下會計處理:

借:應交稅費--應交增值稅(銷項稅額抵減)  253

貸:營業外收入  253

①增加的土地增值稅:

因扣除項目和增值額均未發生變動,故土地增值稅不變.

②增加的企業所得稅:

假設該房地產開發企業為盈利企業

253×25%=63.5 (萬元)

③增加的營業利潤:

營業外收入不在營業利潤中體現,營業利潤不變.

房地產抵減土地承包銷項稅額抵減內容如上，上市公司更關注業績,可能會選擇在賬務處理時沖減成本,而非上市公司更關注凈利潤,賬務處理時計入"營業外收入"能夠減少稅收進而增加凈利潤.本文會計學堂整理，希望能幫助到大家！