房地產(chǎn)企業(yè)成本結轉后續(xù)發(fā)生的成本怎么辦

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程結算后再發(fā)生的成本,需要繼續(xù)計入開發(fā)成本.

1、如果開發(fā)成本已經(jīng)結轉開發(fā)產(chǎn)品,該開發(fā)產(chǎn)品未銷售的,也需要通過開發(fā)成本進行過渡,轉入開發(fā)產(chǎn)品.形成存貨.

2、如果該開發(fā)產(chǎn)品已銷售,通過開發(fā)成本進行過渡,轉入開發(fā)產(chǎn)品.然后從開發(fā)產(chǎn)品轉入主營業(yè)務成本,并結轉到當期損益.

3、銷售跨年度的,執(zhí)行企業(yè)會計準則的單位,通過"以前年度損益調整"調整損益

根據(jù)《關于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)規(guī)定,開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品,應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工;開發(fā)產(chǎn)品完工后,企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額,同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額,計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額.凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本,或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調整的,主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本,據(jù)此進行納稅調整,并按《稅收征管法》的有關規(guī)定對其進行處理.因此,雖有部分業(yè)主未持房地產(chǎn)專用收據(jù)換取正式發(fā)票,但是也要按收入確定的原則,將這部分預售收入結轉為銷售收入.同時,根據(jù)《稅收征管法》第十九條規(guī)定:納稅人、扣繳義務人按照有關法律、行政法規(guī)和國務院財政、稅務主管部門的規(guī)定設置賬簿,根據(jù)合法、有效憑證記賬,進行核算.

房地產(chǎn)企業(yè)結轉成本的會計處理?

借:預收賬款

貸:主營業(yè)務收入

結算第二步:整理工程施工合同清單和結算單.

這個步驟比較麻煩,因為施工合同比較多,結算單有的合同可能有,有的可能沒有.一般應該把合同按照成本類別分別進行整理.也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別,列出清單.清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數(shù).整理出來之后,分別算出各個類別合同的結算數(shù).

結算第三步:整理好的合同清單跟賬面金額進行核對.

各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對,找出它們的差異原因,一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致.

1. 款項已經(jīng)支付,但是施工單位發(fā)票沒有開具,由于在預付賬款掛著,造成賬面金額比合同金額要少.這樣的話,督促施工單位在結算之前,把發(fā)票開具過來.

2. 施工單位還沒有結算,發(fā)票也沒有開具,造成賬面金額比合同金額少.這樣的話,可以按照國稅發(fā)2008年41號文進行不超過10%的預提,進入到成本.

3. 施工單位質保金發(fā)票沒有開具.這個可以督促施工單位把質保金發(fā)票開過來.

4. 施工單位因為疏忽,多開了發(fā)票,但是企業(yè)沒有付款,這樣的情況下,一般要把成本沖回.

5. 有一部分成本,由于金額較小,既沒有簽合同,也沒有做結算.但是實際上已經(jīng)發(fā)生.把這一部分成本按照類別,添加到合同清單里面.

最后,合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致.

預提時候:

借:開發(fā)成本

貸:應付賬款-預提

按照這個金額結轉到開發(fā)產(chǎn)品.

借:開發(fā)產(chǎn)品

貸:開發(fā)成本

結算第四步:計算出開發(fā)產(chǎn)品成本單價,結轉開發(fā)產(chǎn)品到產(chǎn)品銷售成本.

這一步最重要的一點是確定結轉產(chǎn)品面積,這個面積應該等于可銷售面積+車庫面積+開發(fā)商可以辦理房產(chǎn)證的公共配套面積.開發(fā)產(chǎn)品單價=開發(fā)產(chǎn)品/結轉產(chǎn)品面積

根據(jù)*9步算出來的銷售金額,計算出來產(chǎn)品銷售成本

產(chǎn)品銷售成本=開發(fā)產(chǎn)品單價*已經(jīng)銷售面積

賬務處理:

借:主營業(yè)務成本

貸:開發(fā)產(chǎn)品

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