導(dǎo)讀：對照國稅發(fā)[2001]142號、國稅發(fā)[2006]31號兩文，小編關(guān)注到國稅發(fā)[2009]31號文有以下內(nèi)容顯得較為重要，接下來向大家詳細說明。

（一）“核定征收”需慎用

文件第四條明確規(guī)定：稅務(wù)機關(guān)不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收管理。

（二）計稅毛利率“重生”

國稅發(fā)[2009]31號文第八條對于企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計稅毛利率規(guī)定了最低幅度，與國稅發(fā)[2006]31號規(guī)定相比，項目計稅毛利率分別下降了5個百分點（除經(jīng)濟適用房等項目外）。

（三）委“外”銷售 傭金標準統(tǒng)一

國稅發(fā)[2009]31號文第二十條規(guī)定：“企業(yè)委托境外機構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構(gòu)的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。”這與原適用于外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的扣除標準是一致的，也就是說從此內(nèi)資、外資房地產(chǎn)企業(yè)委“外”銷售時，傭金的扣除限額統(tǒng)一為委托銷售收入的10%。

（四）自用產(chǎn)品折舊扣除有限制

國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定：轉(zhuǎn)為自用的開發(fā)產(chǎn)品，實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。這與《國稅發(fā)[2006]31號》的規(guī)定相比區(qū)別明顯，但對企業(yè)的最終影響不大。如果房地產(chǎn)企業(yè)將實際使用時間累計未超過12個月的“固定資產(chǎn)”銷售了，既然不允許扣除折舊，但是“固定資產(chǎn)”的計稅余值應(yīng)該是未扣除折舊后的原值了。

（五）明確了計稅成本對象的確定原則

這是國稅發(fā)[2009]31號文的新規(guī)定，即企業(yè)在確定成本對象時要遵循：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區(qū)分原則、定價差異原則、成本差異原則、權(quán)益區(qū)分原則。需要注意的是，成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)同意。

（六）確定了成本分配方法

國稅發(fā)[2009]31號文對于共同成本和不能分清負擔(dān)對象的間接成本，規(guī)定了四種分配方法，具體包括：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。此外，國稅發(fā)[2009]31號文還明確規(guī)定：土地成本，一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

（七）直面“預(yù)提費用”

多少年以來，“預(yù)提費用”不論是對房地產(chǎn)企業(yè)工作的同仁而言，還是對從事房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管、稽查的人士而言，都是稅收征納雙方分岐嚴重的地方。 

為此，國稅發(fā)[2009]31號文第三十二條予以了明確：其一、出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；其二、公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。其三、應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。除此幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本。

同時，第三十四條規(guī)定：“企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據(jù)時，再按規(guī)定計入計稅成本。”

（八）歷史遺留問題的解決

國稅發(fā)[2009]31號文第三十八條規(guī)定：“從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進行稅務(wù)處理。”

以上就是一些國稅發(fā)200931號文的改變和關(guān)注點，希望對大家有參考價值。如果還需要更多的財會知識，歡迎持續(xù)關(guān)注會計學(xué)堂，多位老會計在線為大家解疑答惑。