借款利息在土增中如何扣除

一、在計算土地增值稅時,對利息支出的扣除,稅法采取了比較寬松的處理方法:根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定,利息支出分兩種情況確定扣除:

1、凡能按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額.超過貨款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除.

在這種情況下:

房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額)X扣除比例(5%以下)+允許扣除的利息費用

2、凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,利息支出不得單獨計算,而應并人房地產開發費用中一并計算扣除.

在這種情況下:

房地產開發費用=(取得土地使用權支付的金額十房地產開發成本金額)X扣除比例(10%以下)

以上兩類計算扣除的具體比例,由省級人民政府規定.

二、國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》(國稅函[2010]220號)第三條第(一)款規定,財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額.

其他房地產開發費用,在按照取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的5%以內計算扣除.

土地增值稅的計算公式是什么?

計算土地增值稅的公式為:應納土地增值稅=增值額×稅率

1、公式中的"增值額"為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額.

納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入.

計算增值額的扣除項目:

(1)取得土地使用權所支付的金額;

(2)開發土地的成本、費用;

(3)新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價格;

(4)與轉讓房地產有關的稅金;

(5)財政部規定的其他扣除項目.

2、土地增值稅實行四級超率累進稅率:

增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%.

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分,稅率為40%.

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分,稅率為50%.

增值額超過扣除項目金額200%的部分,稅率為60%.

上面所列四級超率累進稅率,每級"增值額未超過扣除項目金額"的比例,均包括本比例數.

納稅人計算土地增值稅時,也可用下列簡便算法:

計算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算,具體公式如下:

(一)增值額未超過扣除項目金額50%

土地增值稅稅額=增值額×30%

(二)增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%

(三)增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%

(四)增值額超過扣除項目金額200%

土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%

公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數.

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