房地產企業怎么結轉成本?

房地產成本的結轉,因為涉及到房地產銷售合同、認購協議、銷售清單、施工合同、結算單等一系列的資料,和工程部、預算部、銷售部、財務部等部門,工程量浩大.結算成本的前期準備工作很重要,準備好了,才能按照步驟一步步的進行結算.

結算第一步:整理銷售資料,確認銷售收入

就是把銷售清單跟賬面上的收款金額進行核對,看看銷售清單的金額是否跟賬面金額"預收賬款"金額一致.銷售清單應該包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已經收款、欠款金額等要素.核對一致后,確認一下銷售收入和已經銷售面積,算出平均單價.按照.確認的銷售收入做憑證:

借:預收賬款

貸:主營業務收入

結算第二步:整理工程施工合同清單和結算單.

這個步驟比較麻煩,因為施工合同比較多,結算單有的合同可能有,有的可能沒有.一般應該把合同按照成本類別分別進行整理.也就是按照土地征用費及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等類別,列出清單.清單的要素一般有合同編號、合同名稱、合同金額、增加減少金額、結算數.整理出來之后,分別算出各個類別合同的結算數.

結算第三步:整理好的合同清單跟賬面金額進行核對.

各個類別的合同金額與賬面同類別的科目余額進行核對,找出它們的差異原因,一般有以下原因造成合同金額與賬面金額不一致.

1. 款項已經支付,但是施工單位發票沒有開具,由于在預付賬款掛著,造成賬面金額比合同金額要少.這樣的話,督促施工單位在結算之前,把發票開具過來.

2. 施工單位還沒有結算,發票也沒有開具,造成賬面金額比合同金額少.這樣的話,可以按照國稅發2008年41號文進行不超過10%的預提,進入到成本.

3. 施工單位質保金發票沒有開具.這個可以督促施工單位把質保金發票開過來.

4. 施工單位因為疏忽,多開了發票,但是企業沒有付款,這樣的情況下,一般要把成本沖回.

5. 有一部分成本,由于金額較小,既沒有簽合同,也沒有做結算.但是實際上已經發生.把這一部分成本按照類別,添加到合同清單里面.

最后,合同清單金額和預提之后的賬面金額完全一致.

預提時候:

借:開發成本

貸:應付賬款-預提

按照這個金額結轉到開發產品.

借:開發產品

貸:開發成本

結算第四步:計算出開發產品成本單價,結轉開發產品到產品銷售成本.

這一步最重要的一點是確定結轉產品面積,這個面積應該等于可銷售面積+車庫面積+開發商可以辦理房產證的公共配套面積.開發產品單價=開發產品/結轉產品面積

根據第一步算出來的銷售金額,計算出來產品銷售成本

產品銷售成本=開發產品單價*已經銷售面積

賬務處理:

借:主營業務成本

貸:開發產品

這里面一定要注意,開發產品和主營業務成本是有區別的,開發產品歸集的是全部成本對象,也就是說,開發產品是發生的全部的成本.而主營業務成本僅僅歸集的是已經銷售的產品的成本.只有在全部物業已經售馨,并且開發商沒有自留物業的時候,兩者才相等.

結算第五步:把主營業務收入和主營業務成本結轉到本年利潤.

房地產企業成本對象確定的原則有哪些?

根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號),針對房產開發企業及其開發產品的特點,提出了成本對象確定的六項原則,主要是:

可否銷售原則.開發產品能夠對外經營銷售的,要作為獨立的計稅成本對象進行成本核算;不能對外經營銷售的,要先作為過渡性成本對象進行歸集,然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象.

分類歸集原則.對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目,要作為一個成本對象進行核算.但企業單獨建造的停車場所,應作為成本對象單獨核算;利用地下基礎設施形成的停車場所,作為公共配套設施進行處理.

功能區分原則.開發項目某組成部分相對獨立,且具有不同使用功能時,要作為獨立的成本對象進行核算.

定價差異原則.開發產品因其產品類型或功能不同而導致其預期售價存在較大差異的,要分別作為成本對象進行核算.

成本差異原則.開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的,要分別作為成本對象進行核算.

權益區分原則.開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的,要結合上述原則分別劃分成本對象進行核算.

需要注意的是,成本對象一般在項目開工之前確定,并報主管稅務機關備案,上述的六項確定原則要靈活掌握,針對具體開發產品的特點確定既便于建設管理,又便于歸集、分配成本費用的成本對象.同時,成本對象一經確定便不得隨意變更,如確需改動的,必須先征得主管稅務機關的同意.

以上整理的資料內容,就是我們針對"房地產企業怎么結轉成本?"這一問題的解答.房地產企業結轉成本之前,我們還需要確定銷售收入,整理相關工程結算單,然后核對金額,最后才是計算成本單價,結轉到銷售成本當中.如果大家還有什么不懂的,可以參考上述步驟,一一驗證.