行政單位租個人住房如何取得發(fā)票

答：一、個人申請代開發(fā)票

就是由業(yè)主或者業(yè)主提供資料委托承租方到稅務機關申請代理租賃發(fā)票。

根據(jù)《國家稅務總局關于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機關代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告》(國家稅務總局公告2016年第19號)的規(guī)定：

營改增以后，繼續(xù)后由地稅機關受理個人出租不動產(chǎn)的申報繳稅和代開增值稅發(fā)票業(yè)務，個人出租房屋到房屋所在地地稅機關代開房租發(fā)票，地稅機關開具的是由國家稅務總局監(jiān)制的增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票;發(fā)票的左上角有“代開”字樣。

這種方式的缺點是：業(yè)主個人并不了解稅務政策，怕稅務成本高，怕麻煩，不愿意配合。

二、委托中介申請代開發(fā)票

基于向個人租賃房屋索取發(fā)票難得情況，國家稅務總局又推出了委托中介機構(gòu)代開個人出租房屋發(fā)票的方法。

2017年8月，國家稅務總局發(fā)布的《關于跨境應稅行為免稅備案等增值稅問題的公告》(國家稅務總局公告2017年第30號)規(guī)定：

“個人委托房屋中介、住房租賃企業(yè)等單位出租不動產(chǎn)，需要向承租方開具增值稅發(fā)票的，可以由受托單位代其向主管地稅機關按規(guī)定申請代開增值稅發(fā)票”。

個人業(yè)主可以將房屋委托給房地產(chǎn)中介代理機構(gòu)或者是房屋出租機構(gòu)對外放盤、出租，例如委托物業(yè)管理公司放盤、出租，出租成交后，業(yè)主個人與承租方簽訂租賃協(xié)議，并委托中介代理機構(gòu)、物業(yè)管理公司代理申請代開發(fā)票事宜。

這樣，中介機構(gòu)、物業(yè)管理公司多了一項業(yè)務，個人少了麻煩，承租方比較容易拿到發(fā)票了，國家提高了成功收稅的機會。

這個政策執(zhí)行后，個人出租房屋的開票比例肯定會提高，但個人出租房屋稅務成本高的問題還是沒有解決。

三、轉(zhuǎn)租籌劃后開具發(fā)票

稅務機關推出的委托中介代開發(fā)票的政策，只是解決了手續(xù)繁瑣問題，讓個人業(yè)主不用太麻煩，但沒有解決個人業(yè)主不愿意開具發(fā)票的關鍵問題：稅務成本高。

個人出租祖宅有優(yōu)惠政策，稅務成本比較低，但個人出租商鋪、寫字樓的稅務成本依然偏高，主要是房產(chǎn)稅按租金的12%繳納，讓很多人難以接受。

建議 利用轉(zhuǎn)租房屋，二手房東不需要繳納房產(chǎn)稅的政策特點，先轉(zhuǎn)租，然后由二手房東與承租方簽訂協(xié)議，向承租方開具發(fā)票，這樣整體稅務成本就可以降低，開票難的問題就可以解決了。

結(jié)合第二種方式，房產(chǎn)中介還可以先把個人房屋承租過來，然后再自行對外出租，建立轉(zhuǎn)租開票、代開個人出租發(fā)票的一條龍服務，以解決租賃、解決稅務發(fā)票問題作為服務的賣點。

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