土地轉(zhuǎn)讓差額征稅如何做賬務(wù)處理?

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第四條同時(shí)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的差額征稅，與從營業(yè)稅平移過來的差額征稅政策最大的區(qū)別在于，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款應(yīng)當(dāng)與銷售額對應(yīng)，不能與銷售額對應(yīng)的土地價(jià)款，不能在當(dāng)期扣除。

政策依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅[2016]36號附件1)第一條(三)項(xiàng)之10點(diǎn)規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。”。

財(cái)會[2012]13號也是適應(yīng)從營業(yè)稅平移過來的差額征稅政策給出的會計(jì)處理規(guī)定。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)例外增加的差額征稅政策，實(shí)務(wù)中如何進(jìn)行會計(jì)處理，筆者建議在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下增設(shè)“營改增待抵減的銷項(xiàng)稅額”明細(xì)科目。

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轉(zhuǎn)讓營改增后取得的土地能不能差額征稅?

營改增前取得，財(cái)稅(2016)47號文規(guī)定可以選擇簡易計(jì)稅方式，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%征收率計(jì)算繳納增值稅會計(jì)學(xué)堂提供。

營改增后取得，財(cái)稅(2016)年36號規(guī)定按照11%繳納增值稅。

差額征稅的賬務(wù)處理

《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)會計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會〔2012〕13號)及《關(guān)于小微企業(yè)免征增值稅和營業(yè)稅的會計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會〔2013〕24號)等原有關(guān)增值稅會計(jì)處理的規(guī)定同時(shí)廢止。”這樣，財(cái)會[2016]22號就成為了目前最權(quán)威、最全面的指導(dǎo)增值稅會計(jì)處理的新政。財(cái)會[2016]22號對于差額征稅的規(guī)定不再區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人，而是將金融商品轉(zhuǎn)讓單獨(dú)拿出來說，而其他業(yè)務(wù)則歸為一般處理當(dāng)中。一

從差額征稅的賬務(wù)處理的一般規(guī)則出發(fā)，做土地轉(zhuǎn)讓差額征稅的賬務(wù)，會容易些，本文整理的一些意見你如何理解呢。