案例：A企業(yè)以出讓方式取得一塊國(guó)有土地的使用權(quán)，合同約定的土地出讓金金額為1000萬(wàn)元，政府減免了部分土地出讓金，金額為300萬(wàn)元，企業(yè)實(shí)際支付土地價(jià)款700萬(wàn)元。減免的土地出讓金是否需要并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅？

按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第六十六條“無(wú)形資產(chǎn)按照以下方法確定計(jì)稅基礎(chǔ)：（一）外購(gòu)的無(wú)形資產(chǎn)，以購(gòu)買價(jià)款和支付的相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途發(fā)生的其他支出為計(jì)稅基礎(chǔ)。

按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）規(guī)定：“三、關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問(wèn)題，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。”

其實(shí)除了繳納房產(chǎn)稅，還需繳納契稅。

政策依據(jù)：

按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于免征土地出讓金出讓國(guó)有土地使用權(quán)征收契稅的批復(fù)》（國(guó)稅函[2005]436號(hào)）規(guī)定“根據(jù)我國(guó)《契稅暫行條例》及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。”

結(jié)論：減免的土地出讓金需要繳納契稅，即契稅的計(jì)稅依據(jù)為1000萬(wàn)元。

實(shí)踐中，應(yīng)當(dāng)區(qū)分兩種情況：

一、先征后返（通常情況）

這種情況下，企業(yè)通常按照全額1000萬(wàn)元先行支付土地出讓金，取得憑證金額也為全額，賬務(wù)處理上體現(xiàn)土地價(jià)值為1000萬(wàn)元，取得的返款，按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，屬于政府的一種補(bǔ)助，通常計(jì)入“營(yíng)業(yè)外收入”中。

結(jié)論：此種情況下，土地的入賬價(jià)值為1000萬(wàn)元，減免的土地出讓金需要并入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅

二、直接減免

這種情況實(shí)踐中較少發(fā)生，即土地出讓合同約定土地出讓金為1000萬(wàn)元，企業(yè)實(shí)際支付700萬(wàn)元即取得土地使用權(quán)，300萬(wàn)元政府給予了直接減免，土地的入賬價(jià)值為700萬(wàn)元。

結(jié)論：在直接減免情形下，減免的土地出讓金部分不構(gòu)成計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)的計(jì)稅基礎(chǔ)。