企業(yè)租賃集體土地需要繳納哪些稅

財政部、國家稅務總局《關于集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]56號）規(guī)定，在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內實際使用應稅集體所有建設用地、但未辦理土地使用權流轉手續(xù)的，由實際使用人繳納土地使用稅。上述集體土地是指未由國家征用并辦理出讓等土地使用權流轉手續(xù)的，包括單位或個人以集體土地所有權和集體土地使用權兩種形式擁有的集體土地。集體土地出租后再將土地轉租的，由最終租用土地的單位或個人繳納土地使用稅。

房地產的出租是指房產所有人、依照法律規(guī)定取得土地使用權的土地使用人，將房產、土地使用權租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房地產的出租，出租人雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產產權、土地使用權的轉讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

對于土地增值稅，是在土地實質所有權屬發(fā)生變更時才要進行繳納。作為租賃方，企業(yè)無需承擔該筆稅費。

簽訂土地租賃合同，承租方和出租方均需要繳納印花稅。

房屋契稅的計算：

應納稅額=計稅依據(jù)×稅率。

一、是按成交價格計算。成交價格經雙方敲定，形成合同，稅務機關以此為據(jù)，直接計稅。這種定價方式，主要適用于國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣。

二、是根據(jù)市場價格計算。土地、房屋價格，絕不是一成不變的，比如，北京成為2008年奧運會主辦城市后，奧運村地價立即飆升。該地段土地使用權贈送、房屋贈送時，定價依據(jù)只能是市場價格，而不是土地或房屋原值。

三、是依據(jù)土地、房屋交換差價定稅。隨著二手房市場興起，房屋交換走入百姓生活。倘若A房價格30萬元，B房價格40萬元，A、B兩房交換，契稅的計算，自然是兩房差額，即10萬元，同理，土地使用權交換，也要依據(jù)差額。等額交換時，差額為零，意味著，交換雙方均免繳契稅。

四、是按照土地收益定價。這種情形不常遇到。假設2000年，國家以劃撥方式，把甲單位土地使用權給了乙單位，3年后，經許可，乙單位把該土地轉讓，那么，乙就要補交契稅，納稅依據(jù)就是土地收益，即乙單位出讓土地使用的所得。

契稅稅率的規(guī)定是3%-5%，一般取3%為了支持房地產業(yè)，政府對一般商品房減半收稅，對商業(yè)用房，別墅房產收3%。（超過地方政府規(guī)定單價和規(guī)定容積率房產的契稅按3%征收）注：房產單價規(guī)定情況復雜，具體請詢問當?shù)胤慨a登記中心，例如：深圳福田區(qū)房產單價超過19830元/㎡契稅3%，而龍崗區(qū)規(guī)定是11830元/㎡才征收3%的契稅。

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