合作建房的賬務處理

答： 實務中，企業擁有土地使用權而沒有房地產開發資質的情形比較常見，這樣與具備房地產開發經營資質的企業合作聯建就會應勢而生。

案例：A企業2008年通過出讓方式取得一土地使用權后，經建設規劃部門批準，建設商住樓項目。由于A企業沒有房地產開發資質，決定與關聯單位B房地產企業合作，雙方簽訂了委托開發銷售協議。協議約定該開發項目的所有成本、費用均由A企業支付，開發產品委托B企業銷售，銷售合同由B企業與買方簽訂，但是銷售不動產由A企業開具，A企業按照該樓盤銷售收入的3%支付B企業開發、銷售手續費。

A企業的稅務處理

該商住樓是以A企業名義自行建造的，沒有發生土地權屬變更以及轉移，在項目竣工前與B房地產企業形式上簽署的是委托代建合同。施工階段除成本費用所簽訂合同的印花稅外，沒有其他稅金。盡管A企業沒有銷售資格，如果在項目竣工前已經預售，則根據營業稅政策的，應當按照“銷售不動產”計算繳納營業稅。本著“實質重于形式”的原則，按照土地的預征土地。按照《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）計算繳納企業所得稅。

項目竣工后，A企業辦理完畢產權登記后能夠轉讓銷售，按照“銷售不動產”計算繳納的稅金沒有變化。與預售階段不同的是，這時要進行土地的清算和企業所得稅實際毛利額的調整。對于A企業來說，由于其不是房地產開發企業，項目完工土地清算計算扣除項目時，難以享受房地產開發企業加計扣除20%的政策優惠。

B企業的稅務處理

由于B房地產開發企業不享有最終開發產品的所有權，不具備合作開發“共同投資、共同經營、共擔風險、共享”的特征。其合同形式屬于代建房屋。根據政策，代建房屋一般必須同時滿足4個條件：

①必須事先與委托方訂有委托代建合同，并在合同上載明取費依據及標準；

②所建房屋的基建計劃與立項審批必須是下達給建設單位的，不發生土地使用權轉移；

③以委托方名義與負責施工隊結算；

④不墊付建設資金。

本案例中，B企業若滿足這4個條件，僅僅是利用技術力量幫助A企業管理工程和受托銷售，其取得的代建費用和銷售代理費則只按“服務業——代理業”稅目計征營業稅。有利潤則正常計算繳納企業所得稅。

合作建房的兩種方式

一般合作建房的方式一般有兩種：第一種方式是純粹“以物易物”，及雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換，具體的交換方式也有以下兩種：

（一）土地使用權和房屋所有權相互交換，雙方均擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為，乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地使用權，發生了銷售不動產的行為；

（二）以出租土地使用權為代價換取房屋所有權，在這一經營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權，甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業，合作建房。在此討論的是第一種交換方式中的第一種情況，國有企業以交換國撥土地換取部分房屋所有權賬務處理及確認納稅時間及營業額的問題。

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