企業(yè)捐贈不動產(chǎn)稅務(wù)處理

一、增值稅相關(guān)規(guī)定：

1、《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務(wù)總局令第50號 ）第四條 單位或者個體工商戶的下列行為，視同銷售貨物：

（一）將貨物交付其他單位或者個人代銷；

（二）銷售代銷貨物；

（三）設(shè)有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構(gòu)移送其他機構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外；

（四）將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項目；

（五）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費；

（六）將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；

（七）將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物分配給股東或者投資者；

（八）將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人。

2、“營改增”試點規(guī)定視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)。

根據(jù)財稅（2016）36號文件 《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》第十四條 下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：

（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。

（三）財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

因此，一般情況下企業(yè)捐贈不動產(chǎn)，增值稅上應(yīng)視同銷售處理。

二、企業(yè)所得稅

《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅﹝2014﹞116號）第一條規(guī)定，居民企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

從上述政策可以看出，不動產(chǎn)對外投資行為要確認非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，考慮到投資方?jīng)]有貨幣資金繳稅，規(guī)定了可以按5年分攤的政策。

企業(yè)捐贈不動產(chǎn)其他小稅種的處理

一、土地增值稅   

（一）原政策：《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅﹝1995﹞48號）第一條規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅﹝2006﹞21號）第五條規(guī)定，對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。     

從上述文件可以看出，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用房地產(chǎn)投資于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫免征收土地增值稅。   

（二）現(xiàn)行政策：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅﹝2015﹞5號）第四條規(guī)定，單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。第五條規(guī)定，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第八條規(guī)定，本通知執(zhí)行期限為2015年1月1日至2017年12月31日。《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字﹝1995﹞48號）第一條、第三條，《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅﹝2006﹞21號）第五條同時廢止。    

從上述政策可以看出，原暫不征收土地增值稅的政策廢止了，新政策規(guī)定只有在改制重組的情況下投資才暫不征收土地增值稅，但是該政策一般的企業(yè)很難采用，因為沒有列出具體情形，什么屬于改制重組也是模糊概念。單純的投資行為無法享受不征收土地增值稅的政策。

四、契稅

《中華人民共和國契稅暫行條例細則》（財法字〔1997〕52號）第八條規(guī)定，土地、房屋權(quán)屬以下列方式轉(zhuǎn)移的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（1）以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股；（2）以土地、房屋權(quán)屬抵債；（3）以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；（4）以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。    

從上述政策可以看出，不動產(chǎn)對外投資行為，受讓方應(yīng)當(dāng)繳納契稅。

五、印花稅

《國家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）第十條“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目中，“財產(chǎn)所有權(quán)”的轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍，指經(jīng)政府管理機關(guān)登記注冊的動產(chǎn)、不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。《印花稅暫行條例施行細則》（財稅字﹝1988﹞第225號）第十條規(guī)定，印花稅只對稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證征稅。

從上述政策可以看出，雖然投資合同不屬于征稅合同，但是由于涉及到不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以應(yīng)當(dāng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納印花稅。

企業(yè)捐贈不動產(chǎn)稅務(wù)處理，上文從增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、印花稅等各稅種為大家系統(tǒng)進行了梳理。喜歡的同學(xué)請轉(zhuǎn)發(fā)收藏點贊吧。會計學(xué)堂還有相關(guān)的實務(wù)課程，請大家登錄了解吧！