房地產利息支出如何分攤

首先明確的是,房地產行業的特殊性使得借款費用的處理與其他企業相比也具有一定的特殊性,2001年頒布的《借款費用》準則也明確聲明了"該準則不涉及房地產商品開發過程中發生的借款費用"所以,對借款費用的會計處理,至今沒有相關準則為依據.而按照1993年《房地產開發企業會計制度》的規定,企業在房地產開發經營過程中,為進行資金籌集等理財活動而發生的財務費用,包括利息支出(減利息收入)、匯兌損失(減匯兌收益)以及相關的手續費等是計入當期財務費用的.其后,財政部對此又重新進行了規范,1999年財政部頒發《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》規定:"房地產開發企業為開發房地產而借入的資金所發生的利息等借款費用,在開發產品完工之前,計入開發成本.開發產品完工之后而發生的利息等借款費用,計入財務費用."自此明確了房地產開發企業利息資本化的問題,但我們從該條規定上來看,借款費用資本化和費用化的期間劃分已經明確,即以產品完工為標準.但何為"為開發房地產而借入資金"卻定義的十分模糊,這于我們在借款費用準則中看到的以累計支出數為依據明確說明是不同的.

所得稅借款利息的規定

按照國稅發[2003]83號的規定,"房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用,如屬于成本對象完工前發生的,應按其實際發生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發生的,應作為財務費用直接在稅前扣除."這里的規定與財務管理規定一樣,盡管用詞不盡相同,但仍然僅對期間進行了界定,而不管是稅收規定里的"為開發產品"還是財務管理規定里的"為開發房地產",概念都是相對模糊的.當然從稅收上來看這個問題,不同于會計上的謹慎原則,資本化要比費用化更符合稅收的立法原則,但卻是不符合企業利益的.另一方面,非金融機構的借款所得稅有具體的規定:"向非金融機構借款的利息支出,不高于按照金融機構同類、同期貸款利率計算的數額以內的部分,準予扣除":"納稅人從關聯方取得的借款金額超過其注冊資本50%的,超過部分的利息支出,不得在稅前扣除."所以,在劃分資本化和費用化之前,我們還要注意借款金額的限制.

土地增值稅借款利息的規定

按照土地增值稅暫行條例的規定:"財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額.凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除."在這里,什么樣的利息才能在計算增值稅時扣除是有了與所得稅不同的規定的.那就是,如果想據實扣除,就要符合幾個條件:

一、按項目計算分攤;

二、提供金融機構證明、

三、不能超過商業銀行同期貸款利率.

這三個條件就明確了,向非金融機構的關聯企業的借款是不能據實扣除的.如果企業有向關聯企業的借款,就只能按照10%的標準扣除開發費用,而不能單獨計算利息在稅前扣除.

房地產利息支出如何分攤?按照準則來就是了,占用資金并開工就開始資本化了,再按照預算造價具體進行分攤.財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額.