不動產處置如何計算土地增值稅

答：所謂舊房，是指使用后再次銷售的房屋及有房屋特征的建筑物。包括房地產企業自用超過一定時期（通常指一年），達到一定磨損程度的開發產品。

企業銷售舊房如何計算土地增值稅？根據是否取得舊房評估價格，是否取得購房發票可以分成以下幾種情況：

一、無法取得購房發票，但能夠取得舊房評估價格的房產。

財稅字[1995]48號規定：轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。

因此，在計算舊房轉讓土地增值稅時，應考慮如下扣除因素因素：

1.評估價格

2.土地價款

3.按照統一規定繳納的有關費用

4.轉讓環節稅金

轉讓環節交納的稅金包括：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加，印花稅，契稅。

5.符合要求的評估費，也可以扣除。

財稅字[1995]48號規定：納稅人轉讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。

按照以上扣除因素計算增值率，選擇適用的土地增值稅稅率和扣除率計算土地增值稅。

二、不能取得舊房評估價格，但能提供購房發票的房產。

1、土地成本和建造成本的扣除

國稅2016年70號公告規定：營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項（土地成本及建造成本、費用）規定的扣除項目的金額按照下列方法計算：

提供的購房憑據為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額（不扣減營業稅）并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

提供的購房憑據為營改增后取得的增值稅普通發票的，按照發票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

提供的購房發票為營改增后取得的增值稅專用發票的，按照發票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。

計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

2、與轉讓房地產有關的稅金扣除

條例規定與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅，因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除，營改增后不含增值稅。

財稅字[1995]48號規定細則中規定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。

對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5％的基數。

按照以上扣除因素計算增值率，選擇適用的土地增值稅稅率和扣除率計算土地增值稅。

三、舊房評估價格和購房發票都不能取得的房產

地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定，實行核定征收。

土地增值稅核定征收率各地不一，以5%居多。

因此，銷售舊房的土地增值稅計算不同于開發產品，具體計算應該按照以上知識點去把握。交易完成后，要及時申報交納土地增值稅。

什么是土地增值稅？

土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

以上詳細介紹了不動產處置如何計算土地增值稅，也介紹了什么是土地增值稅。作為一名企業的財務會計，特別是主管稅務的會計，一定要明白，企業在處置不動產之后是如何計算繳納土地增值稅的。如果你不是很明白，那么咨詢一下會計學堂在線老師吧。