房地產預售收入是否包含增值稅

答：根據財稅[2016]36號《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》和國家稅務總局公告2016年第18號《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》規定，營改增后，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

銷售額的計算公式為：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地款）÷（1+11%）。

相應的增值稅銷項稅額的計算公式為：銷項稅額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地款）÷（1+11%）×11%。

例: 甲房地產開發企業為一般納稅人，按照增值稅一般計稅方法計稅。甲企業銷售一套房產，取得含稅銷售收入1,110萬元，假設對應允許扣除的土地價款為400萬元。則甲企業按照財稅〔2016〕36號文規定，銷售額=（1,110萬元-400萬元）÷（1+11%）=639.64萬元，增值稅銷項稅額=(1,110-400) ÷(1+11%) × 11%=70. 36萬元。　　

根據財稅[2016]43號《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》規定，營改增后，契稅、房產稅、土地增值稅和個人所得稅的計稅依據為不含增值稅收入。　　

對于不含稅收入，目前存在三種計算方法，下面以上述例子分別說明。　　

在上述例子中，含稅收入為1,110萬元，則不含稅收入=1,110÷(1+11%)=1,000萬元。即不含稅收入=含稅收入÷（1+稅率），這是不含稅收入的第一種計算方法。　　

同樣在上述例子中，含稅收入為1,110萬元，增值銷項稅額為70.36萬元，則不含稅收入=1,110萬元-70.36萬元=1,039. 64萬元。

即不含稅收入=含稅收入-增值稅銷項稅額，這是不含稅收入的第二種計算方法。　　

不含稅收入的第三種計算方法是在上述例子中，我們還看到的按照財稅〔2016〕36號文規定計算的銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地款）÷（1+11%）=（1,110萬元-400萬元）÷（1+11%）=639.64萬元。　

什么是增值稅？

增值稅是以商品（含應稅勞務）在流轉過程中產生的增值額作為計稅依據而征收的一種流轉稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產、流通、勞務服務中多個環節的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉稅。實行價外稅，也就是由消費者負擔，有增值才征稅沒增值不征稅。

增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人就其實現的增值額征收的一個稅種。增值稅已經成為中國最主要的稅種之一，增值稅的收入占中國全部稅收的60%以上，是最大的稅種。增值稅由國家稅務局負責征收，稅收收入中50%為中央財政收入，50%為地方收入。進口環節的增值稅由海關負責征收，稅收收入全部為中央財政收入。

2019年3月15日，國務院總理李克強在北京人民大會堂十三屆全國人大二次會議表示，4月1日減增值稅，5月1日降社保費率。

北門詳細介紹了房地產預售收入是否包含增值稅，也介紹了什么是增值稅。作為房地產企業的一名財務會計，一定要搞清楚，房地產預售收入是包含著增值稅的，如果想要計算應納稅額是需要按照本文措施進行計算的。如果你不太明白，那么咨詢一下會計學堂在線老師吧。