土地出讓金可以抵扣增值稅嗎

由于政府出讓土地沒有征收增值稅,所以企業支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣.為了解決這一特殊問題,給予房地產開發企業減稅,在36號文中關于土地出讓金的成本扣除,采用了常規抵扣法以外的另一手段--差額計稅法.顯然,差額計稅并非是通過發票認證、抵扣的方式來實現成本的扣除,而是在銷項中,即房地產開發企業的銷售收入中扣除土地出讓金來實現土地成本的扣除,當然,房地產開發企業支付給建筑施工企業的工程款等依然采用抵扣法.

具體操作而言,即房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目,以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額,也就是在銷項采用差額計稅的方法來扣除土地出讓金.

土地出讓金計算方法

有實際成交價的,且不低于所在級別基準地價平均標準的按成交價不低于40%的標準計算出讓金,若成交價低于基準地價平均標準的,則依照全部地價40%計算.發生轉讓的劃撥土地使用權補辦出讓時,按基準地價平均標準的40%計算.通過以上方式計算的土地出讓金數額,土地使用權受讓人有異議的,由受讓人委托有資質的土地估價機構進行評估,按評估價的40%計算土地出讓金.劃撥土地使用權成本價格占土地價格的最高比例不得高于60%,在以劃撥土地使用權價格計算出讓金時,必須將成本價格換算成市場土地價格,再按不低于40%的標準計算土地出讓金.

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