個(gè)人出租住房適用優(yōu)惠政策按多少征收?

答:1.增值稅

(1)基本征稅規(guī)定

個(gè)人出租住房,屬于有優(yōu)惠政策的,增值稅按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額.

應(yīng)納稅款=含稅租金收入÷(1+5%)×1.5%

自然人出租住房外的不動(dòng)產(chǎn),增值稅按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額.

應(yīng)納稅款=含稅租金收入÷(1+5%)×5%

(2)免稅規(guī)定

日前發(fā)布的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于小規(guī)模納稅人免征增值稅政策有關(guān)征管問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2019年第4號(hào))明確,《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條所稱的其他個(gè)人,采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入,可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^10萬元的,免征增值稅.

簡(jiǎn)單說,就是個(gè)人無論出租住房,還是其他不動(dòng)產(chǎn),月租金收入未超過10萬元的,免征增值稅.對(duì)于一年一收或者合法的任何一段時(shí)間一次性收取的,均可以折算成每個(gè)月的租金收入,然后看是否超過10萬元.

因此,雖然增值稅政策中有對(duì)出租房允許存在一定免租期,可以按照規(guī)定不征增值稅,但是對(duì)于折算成月平均值在臨界點(diǎn)附近的,需要綜合考慮出租合同的租金與租期及免租期的協(xié)定,能夠分?jǐn)偤罂梢悦舛惖?一般是劃算的.

舉個(gè)例子:個(gè)人將別墅出租,年租金100萬元,采用兩種方式出租,結(jié)果增值稅就完全不同.第一種方式,約定3個(gè)月處于整修等,屬于免租期,后9個(gè)月租金100萬元.這樣,前3個(gè)月不征增值稅,但后9個(gè)月沒有平均超過10萬元,就需要繳納增值稅.第二種方式,約定沒有免租期,12個(gè)月租金100萬元,則分?jǐn)偤竺總€(gè)月不到10萬元,就可以全年免稅.

對(duì)于多數(shù)不是大量投資不動(dòng)產(chǎn)、職業(yè)出租住房的人來說,現(xiàn)在的每個(gè)月銷售額10萬元以下的免征增值稅的政策基本是夠用了.

但是,需要注意,對(duì)于承租人索取增值稅專用發(fā)票的,雖然沒有超過月租金收入10萬元,在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)代開專用發(fā)票時(shí)也需要繳納增值稅.

2.房產(chǎn)稅

對(duì)個(gè)人出租住房,不區(qū)分用途,按租金收入的4%稅率征收房產(chǎn)稅.

個(gè)人出租不屬于住房的房屋,并不是用于居住的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù),稅率為12%.

對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房,減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅.

3.城鎮(zhèn)土地使用稅

對(duì)個(gè)人出租住房,不區(qū)分用途,免征城鎮(zhèn)土地使用稅.

4.印花稅

對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同,免征印花稅.對(duì)于住房之外的租賃合同需要繳稅.

5.個(gè)人所得稅

(1)適用稅率:個(gè)人出租房屋取得的租金收入應(yīng)按"財(cái)產(chǎn)租賃所得"項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅,稅率為20%.但,對(duì)個(gè)人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅(依據(jù)財(cái)稅〔2008〕24號(hào),財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2018年第177號(hào)發(fā)布其有效).

(2)稅前扣除:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》(國(guó)稅函[2009]639號(hào))明確,有關(guān)財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅前扣除稅費(fèi)的扣除次序調(diào)整為:(一)財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi);(二)向出租方支付的租金;(三)由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用;(四)稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn).對(duì)于前三項(xiàng)需要有效票據(jù)支撐.

(3)扣除標(biāo)準(zhǔn):財(cái)產(chǎn)租賃所得,每次收入不超過四千元的,減除費(fèi)用八百元;四千元以上的,減除百分之二十的費(fèi)用,其余額為應(yīng)納稅所得額.

在實(shí)務(wù)中,一般采用按照帶征率的辦法征收的比較多,各地的具體帶征率也是有所區(qū)別,應(yīng)以當(dāng)?shù)貫闇?zhǔn).對(duì)于月租金收入800元以下的,帶征率一般為0.

6.城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

城建稅是隨同增值稅征收.財(cái)稅[2016]12號(hào)規(guī)定,繳納教育費(fèi)附加、地方教育附加的單位和個(gè)人月銷售額10萬元以下(季度30萬元以下)的免征教育費(fèi)附加、地方教育附加.

近日,《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于深入貫徹落實(shí)減稅降費(fèi)政策措施的通知》(稅總發(fā)〔2019〕13號(hào))指出,各省稅務(wù)機(jī)關(guān)要配合財(cái)政部門積極研究對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人在50%幅度內(nèi)減征相關(guān)地方稅種和附加的政策方案,主動(dòng)向省級(jí)人民政府請(qǐng)示匯報(bào),按要求及時(shí)制發(fā)操作文件并抓好后續(xù)落實(shí),相關(guān)情況要及時(shí)向稅務(wù)總局報(bào)告.主要涉及資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加,各地在落實(shí)中.

綜上,對(duì)于出租住房月租金少于10萬元的,主要是房產(chǎn)稅4%和個(gè)稅.個(gè)稅各地略有差異.

單位出租自有房屋怎么做賬啊?

自有房屋出租,先轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)核算,一般情況下按成本法核算.

如果沒有減值就對(duì)著轉(zhuǎn)過來就可以了

借:投資性房地產(chǎn)--原價(jià)

累計(jì)折舊

貸:固定資產(chǎn)--原價(jià)

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

收到租金:借:銀行存款

貸:其他業(yè)務(wù)收入

稅金:借:營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅

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