房地產(chǎn)新項(xiàng)目是不是必須一般計(jì)稅

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的,開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產(chǎn),如開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住房,又有別墅,可以分別選擇簡易征收和一般計(jì)稅方法嗎?房地產(chǎn)新項(xiàng)目是不是必須一般計(jì)稅?下面我們就一起來看看.

如開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住房,又有別墅,可以分別選擇簡易征收和一般計(jì)稅方法嗎?

不可以.同一房地產(chǎn)項(xiàng)目只能選擇適用一種計(jì)稅方法.

標(biāo)注:以施工許可證為單元選擇方法,這個(gè)是很明確的.

海南國稅

全面推開營改增政策指引--四大行業(yè)座談會(huì)問題系列解答之房地產(chǎn)業(yè) 6月8日

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個(gè)老項(xiàng)目是否可以部分選擇簡易計(jì)稅方法,部分選擇一般計(jì)稅方法問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個(gè)老項(xiàng)目可以部分選擇簡易計(jì)稅方法,部分選擇一般計(jì)稅方法.一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目,36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅.

房地產(chǎn)以項(xiàng)目管理為原則,同一房地產(chǎn)企業(yè)的老項(xiàng)目需要單獨(dú)備案,符合老項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)的,可以選擇適用簡易征收.按5%征收率繳納增值稅.除法律規(guī)定不得開具增值稅專用發(fā)票的情形外,一般納稅人可自行開具增值稅專用發(fā)票.

例如:一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B兩個(gè)老項(xiàng)目,A項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法并不影響B(tài)項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方法.

標(biāo)注:這個(gè)問題是涉及一個(gè)財(cái)稅[2016]36號(hào)文件中對(duì)于一般納稅人"一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為,可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅,但一經(jīng)選擇,36個(gè)月內(nèi)不得變更."規(guī)定,這個(gè)"特定應(yīng)稅行為",是界定為一個(gè)納稅人所有的項(xiàng)目,還是可以就一個(gè)客戶的項(xiàng)目進(jìn)行展開呢?在1994年稅制改革以來,這個(gè)口徑的掌握還是比較的緊的,比如對(duì)于選擇免稅與應(yīng)稅的事項(xiàng)上,初級(jí)農(nóng)產(chǎn)品免增值稅,就不能選擇部分客戶是免稅,部分客戶因?yàn)閺?qiáng)制要抵扣選擇不免稅的情形;還有從事技術(shù)開發(fā)的也是一個(gè)類同規(guī)則.對(duì)于房地產(chǎn),那雖然都是建房子的情形,不過由于其施工許可證是區(qū)別項(xiàng)目的判斷條件,而這個(gè)許可證又無法統(tǒng)一為一個(gè)判斷規(guī)則,所以合理解釋為不同的項(xiàng)目可以不同的選擇,是合理的,與過去的常規(guī)理解可能是有觀念的突破,但這也是考慮了稅負(fù)的特別因素.

附參照:《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅納稅人放棄免稅權(quán)有關(guān)問題的通知》(財(cái)稅(2007)127號(hào))規(guī)定:納稅人一經(jīng)放棄免稅權(quán),其生產(chǎn)銷售的全部增值稅應(yīng)稅貨物或勞務(wù)均應(yīng)按照適用稅率征稅,不得選擇某一免稅項(xiàng)目放棄免稅權(quán),也不得根據(jù)不同的銷售對(duì)象選擇部分貨物或勞務(wù)放棄免稅權(quán).

寧夏國稅

營改增熱點(diǎn)難點(diǎn)問題專題6月1日 、2日

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的,開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產(chǎn),如開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住房,又有別墅,可以分別選擇簡易征收和一般計(jì)稅方法嗎?

答:不可以.同一房地產(chǎn)項(xiàng)目只能選擇適用一種計(jì)稅方法.

標(biāo)注:原則已講,此類情形不可以.

廣州國稅

房地產(chǎn)公司承接三舊改造項(xiàng)目,在營改增試點(diǎn)前收購了城中村的老房子,然后進(jìn)行拆除并重新開發(fā)建設(shè),由于在5月1日前已收購了該部分老房子,但拆除工作仍在進(jìn)行中,無法取得施工許可證,但是該部分老房子的收購價(jià)格很高,成本很高,對(duì)于該種情況是否有相應(yīng)過渡政策?

答:根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第八條:一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅.一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅.

標(biāo)注:這種情形還是難的,因?yàn)闊o施工許可證,那估計(jì)是建筑施工合同也是不會(huì)有在4月30日前施工的約定日期的.那這個(gè)情形下想的是,拆遷的進(jìn)項(xiàng)無法有啊,這不是會(huì)虧了嗎?這種情形還是極可能存在的,但不能說面面都照顧到的.不過從回復(fù)的解釋上看,是有點(diǎn)看不清是行還是不行呢,好像是可行,但上面小編認(rèn)為技術(shù)的判斷上還是存在難度的.

如果無法選擇簡易計(jì)稅方法,依照財(cái)稅[2016]140號(hào)文件規(guī)定,在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除.雖然這些支出是營改增之前發(fā)生的,但是如果是營改增之后銷售的商品房,認(rèn)為仍宜認(rèn)可在適用一般計(jì)稅方法時(shí)差額扣除的.

北京國稅

北京國稅熱點(diǎn)問題(4月21日)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的,開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產(chǎn),如開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住房,又有別墅,可以分別選擇簡易征收和一般計(jì)稅方法嗎?

答:不可以.同一房地產(chǎn)項(xiàng)目只能選擇適用一種計(jì)稅方法.

標(biāo)注:似曾相識(shí),看上面的內(nèi)容.

學(xué)習(xí)理解:

一這是明確的房地產(chǎn)企業(yè)的事項(xiàng),這個(gè)問題的范圍所在.二是這是對(duì)于一般納稅人而言的,對(duì)于小規(guī)模納稅人,那沒有一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法的選擇,只有簡易計(jì)稅方法的使用.三是這是對(duì)于不同的項(xiàng)目的選擇,這個(gè)是對(duì)于一個(gè)一般納稅人的房地產(chǎn)企業(yè),有多個(gè)項(xiàng)目的(施工許可證多個(gè)),是可以一個(gè)一個(gè)不同的項(xiàng)目來選擇用哪個(gè)方法的.四是如果是一個(gè)施工許可證的對(duì)應(yīng)項(xiàng)目,他們之間是一一對(duì)應(yīng)關(guān)系的,那此時(shí)不能拆分這個(gè)項(xiàng)目中的不同商品房來選擇,而必須用一個(gè)計(jì)稅方法.

房地產(chǎn)新項(xiàng)目是不是必須一般計(jì)稅

第一、施工單位簽訂合同內(nèi)容為清包工,由甲方提供材料,乙方提供勞務(wù),這種情況施工單位必須選用簡易計(jì)稅,開具3%的增值稅普通發(fā)票;

注:清包工是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料,并收取人工費(fèi),管理費(fèi)或其他費(fèi)用的建筑服務(wù).

第二、施工單位在簽訂合同中,承包工程中部分材料,主材甲方提供,施工單位可采用簡易征收,開具3%普通增值稅發(fā)票.舉個(gè)例子,在總承包承包合同如果,施工單位包工包料,那么必須按照甲方要求開具專用增值稅發(fā)票;如果其中鋼材或者商砼材料由甲方提供,那么總承包單位就可以選擇簡易計(jì)稅模式.

第三、建筑工程中的老項(xiàng)目,可以選擇為簡易計(jì)稅.所謂老項(xiàng)目是指《建筑工程施工許可證》是在2016年4月30日(含)之前辦理下來的,如果是建筑工程施工許可證未注明日期,則按照工程合同日期計(jì)算.

需求特別說明的是,施工單位一旦選用簡易計(jì)稅模式36個(gè)月內(nèi)不能變更.此處36個(gè)月不能變更,是指該項(xiàng)目不能變更,其他項(xiàng)目不受影響.另外36個(gè)月是指自開工日期36個(gè)月內(nèi)不能變更,超過36個(gè)月無論項(xiàng)目完工不完工還是可以變更的.

選擇簡易征收應(yīng)注意事項(xiàng)

1、應(yīng)攜帶稅務(wù)登記證明,建筑勞務(wù)合同等資料,到稅務(wù)機(jī)關(guān)作簡易征收的備案;

2、簡易征收方式一經(jīng)認(rèn)定,36月內(nèi)不準(zhǔn)變更;

3、選擇簡易征收的一般納稅人,其進(jìn)項(xiàng)不能抵扣,只能開具征收率3%的增值稅專用發(fā)票.

4、由于建筑行業(yè)的特殊性,選擇簡易計(jì)稅要比一般計(jì)稅稅負(fù)低,繳稅少.

房地產(chǎn)新項(xiàng)目是不是必須一般計(jì)稅的問題會(huì)計(jì)學(xué)堂小編就解析完了,營改增后整體上為企業(yè)減輕稅負(fù),但是對(duì)于施工單位來說,投標(biāo)報(bào)價(jià)變更的更復(fù)雜了,需要全員懂財(cái)務(wù),才能將營改增貫徹的更徹底!