投資商品房對外收入的確定，有著多方面的要求。首先，要根據投資的商品房的市場行情及未來增長前景以及投資成本進行估算，確定合理的現金流預期，在考慮具體市場狀況、資本成本及投資金額的基礎上、應分析投資回報的可能性，在投資期間應預備多少資金，以便消除影響收入的不確定性。

其次，要詳細分析投資商品房銷售情況，確定能夠實現的凈收益。了解商品房的市場售價及折扣狀況，確定實際收入情況，同時要根據銷售安排確定收入支付方式及其稅種，以便計劃投資收入。

此外，要考慮投資商品房的貸款流動性，如果投資者需要貸款，必須詳細了解其那些方面的銀行信貸要求，以便調整收入支出的現金流，在此基礎上評估投資商品房的收益狀況，進而確定外部投資收入。

另外，投資者還可以多元化收入來源，可以通過組合投資財產和金融資產的形式夯實自己的財務安全，以增強投資者的收入能力，最大化投資收入。

總的來說，要根據投資對象、投資金額、市場行情及未來發展前景、及銷售情況等多方面因素確定投資商品房外部投資收入總體狀況，從而順利獲取投資收益。

拓展知識：

投資者還可以利用資本公司的方式投資商品房，將商品房變現為資產，也可以借助私募基金的形式來進行投資，私募基金可以優化資金結構，更加具有本金保障，可以幫助投資者有效確保收入。