投資性房地產減值準備借貸是指，企業從金融機構獲得貸款，以抵抗投資性房地產面臨的減值風險。換言之，當投資性房地產的價格低于應付貸款余額時，減值借貸可以提供近期的資金，以抵消減值的影響并保護貸款債權人的權益。

減值借貸是一種信用風險險，是將投資性房地產價值低于貸款金額的風險轉移到貸款債權人身上。這種貸款在交易時可能需要貸款債權人擔保，以保證貸款債權人的權益。此外，可能還需要抵押投資性房地產以及貸款收息和返還本金的歸還能力，以及投資者提供資產所有權的證明。

從運作的角度來看，減值借貸的過程通常包括以下幾個步驟：（1）辦理貸款，（2）選擇投資性房地產，（3）應用減值借貸條款，（4）審批貸款并辦理房地產交易，（5）簽署貸款協議并簽署土地所有權文件，（6）監督投資性房地產金融交易，（7）回收貸款本金和回報利息。

投資性房地產減值準備借貸是一種有效的風險管理工具，有助于減少投資者承擔的風險，同時可以提高投資性房地產收益率。但是，投資者也需要注意，減值借貸也有一定的風險，比如不可預見的因素可能導致價格波動，影響投資回報。而且，該類貸款的利率通常要比其他類型的貸款高得多，因此投資者需要積極管理貸款，以免增加成本。

拓展知識：在投資性房地產減值準備借貸交易中，貸款債權人通常還可以利用余下的資金進行多元化投資，以增加投資者的收益。此外，金融機構可以根據投資性房地產市場情況，對貸款期限、貸款金額及貸款年利率等進行合理的調整，以便滿足投資者的不同需求。