房地產開發企業銷售不動產增值稅如何繳納

1、自行開發

是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設→第一次進入流通領域的“一手房”。

房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發的房地產項目→“爛尾樓”

2、銷售額的確定

房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額→“賣一套房，扣一筆與之相應的土地出讓金”

銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。

3、預繳稅款

房地產開發企業的一般納稅人采取預收款方式（首付+按揭+尾款）銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款＝預收款/（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算

適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

房地產開發企業的一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

4、進項稅額

房地產開發企業的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建筑工程施工許可證》注明的“建設規模”為依據進行劃分。

不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模/房地產項目總建設規模）

5、納稅申報

適用一般計稅方法計稅的，應按照規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

適用簡易計稅方法計稅的，應按規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減巳預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

6、發票開具

房地產開發企業的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。

納稅人6月開具增值稅普通發票6300萬元，其中包括1050萬元屬于按規定補開發票行為，不再計征增值稅。

納稅人在6月申報期就取得的預收款5250萬元預繳稅款150萬元：5250÷（1+5%）×3%＝150（萬元）；

納稅人在7月申報期應申報、補繳的增值稅稅款為：5250÷（1+5%）×5%-150＝100（萬元）。

【舉例】基礎資料同上，A公司2016年6月取得相關增值稅專用發票，注明的增值稅額為100萬元，A公司選擇按適用稅率計繳增值稅，對應的土地價款810萬元。

問：納稅人應如何申報上述業務的增值稅稅款？

【分析】納稅人在6月申報期就取得的預收款應預繳稅款：5250÷（1+11%）×3%＝141.89（萬元）。

納稅人在7月申報期計算應繳稅款：

銷項稅額＝（5250-810）÷（1+11%）×11%＝440（萬元）

應納稅額＝440-141.89-100＝198.11（萬元）。

房地產開發企業納稅義務發生時間的原則性規定

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號點擊“閱讀原文”)附件1：《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：

（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

本文詳細介紹了房地產開發企業銷售不動產增值稅如何繳納，也介紹了房地產開發企業納稅義務發生時間的原則性規定。作為房地產開發企業一定要按時按量的繳納增值稅，這是一個企業應該做出的貢獻。如果你閱讀了本文，還是不太明白房地產開發企業如何繳納增值稅，那么咨詢一下會計學堂在線老師吧。