房地產開發轉讓不動產增值稅

《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》第二條規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。 對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅務征收管理法》第三十五條的規定，實行核定征收。 《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》第七條規定明確，第二條計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。 根據上述規定，工業企業轉讓土地，計算土地增值稅時土地的評估增值部分不能扣除。 轉讓舊房不是按房屋原值也不是按余值扣除。計算增值額時，可扣除舊房的評估價格；沒有評估價格的，可按購房發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除金額，均不能取得的，稅務機關可以核定征收。

哪些情形下房地產企業應當繳納土地增值稅？

國家土地增值稅暫行條例規定：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人。近幾年來，國家稅務總局、各省市稅務機關對土地增值稅稅收政策逐步予以明確和規范對這一問題區分不同情形作了明確。

1.房地產銷售應繳土地增值稅。

2.轉讓在建工程繳納土地增值稅。

3.視同銷售繳納土地增值稅。

4.售后回租繳納土地增值稅。

5.公共設施有償轉讓繳納土地增值稅。

6.房地產評估增值發生權屬轉讓的繳納土地增值稅。

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