房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅如何繳納

答：眾所周知，增值稅和營業(yè)稅曾經(jīng)是我國的兩大主體稅種，之所以說曾經(jīng)，是因為營業(yè)稅退出了歷史舞臺。自2016年5月1日起，我國就已全面推開營改增試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)全部納入營改增試點，增值稅制度日益規(guī)范和完善，可以說這是繼1994年分稅制改革之后，財稅體制的又一次重大變革。

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)原有的營業(yè)稅改為增值稅，稅率也發(fā)生了相應變化，其他稅種基本不變。目前所涉及的稅種主要有增值稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等。下面我們著重梳理一下增值稅的賬務處理。

按照營改增之后的最新規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行分類管理，以年應稅銷售額500萬元為標準，分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。對于銷售收入未達標，但各項會計制度健全，稅務資料完整的企業(yè)，可以申請辦理成為一般納稅人。

一般納稅人適用一般計稅方法，適用稅率為11%；小規(guī)模納稅人適用簡易計稅方法，適用稅率為5%。在稅率劃分中，有一種較為特殊的情況是房地產(chǎn)老項目可采一般計稅或者簡易計稅。這其中所謂的房地產(chǎn)老項目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目，針對這種情況開發(fā)商可自行選擇有利于自身的稅負方式。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售模式中，預售占了很大的比例。對于這類項目采取的預繳的方式，預繳稅率為3%，應預繳增值稅的計算公式為：應預繳稅款=預收款/（1+適用稅率或征收率）×3%，下面零度用例子來簡要說明會計處理的過程。

案例分析

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)公司--A公司，適用一般計稅方法。2016年8月份銷售商品房，銷售收入2000萬元，收到預收款1200萬，當期允許抵扣的土地價款為400萬元，假設(shè)可抵扣的進項稅額為20萬元。

1.收到預收放款時：

借：銀行存款 1200萬

貸：預收賬款 1200萬

2.2016年9月該公司預繳增值稅=1200/（1+11%)×3%=32.43萬元，賬務處理為：

借：應交稅費--預交增值稅 32.43萬元

貸：銀行存款 32.43萬元

3.竣工交房時，結(jié)轉(zhuǎn)當月收入并補齊房款差額800萬元，應交增值稅=2000/（1+11%）×11%=198.20萬，賬務處理如下：

借：銀行存款 800萬元

預售賬款 1200萬元

貸：主營業(yè)務收入 1801.80萬元

應交稅費--應交增值稅（銷項稅額） 198.20萬

4.本期允許扣除的土地價款為400萬元，相應的抵扣額=400/（1+11%）×11%=39.64萬元，同時將預交增值稅結(jié)轉(zhuǎn)至未交增值稅，賬務處理如下：

借：應交稅費--應交增值稅（銷項稅額抵扣） 39.64萬元

貸：主營業(yè)務成本 39.64萬元

借：應交增值稅--未交增值稅 32.43萬元

貸：應交增值稅--預交增值稅 32.43萬元

5.本月可以抵扣的進項稅額為20萬元，應轉(zhuǎn)出的未交增值稅=198.20-20-39.64=138.56萬元

借：應交稅費--應交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅） 138.56萬元

貸：應交稅費--未交增值稅 138.56萬元

6.扣減掉預交增值稅32.43萬元，應納稅額=138.56-32.43=106.13萬元，最終的會計處理為：

借：應交稅費--未交增值稅 106.13萬元

貸：銀行存款 106.13萬元

以上詳細介紹了房地產(chǎn)開發(fā)公司增值稅如何繳納，也介紹了案例分析。作為一名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務會計，一定要明白房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也是需要繳納增值稅的。繳納增值稅的時候，需要正確計算增值稅稅額。如果你不是很明白，那么咨詢一下會計學堂在線老師吧。