尾房銷售的土地增值稅怎么計(jì)算?

答：(一)政策依據(jù)。通知第八條關(guān)于“清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理”的規(guī)定是：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。

1.土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。也就是說，土地增值稅一般是以一個(gè)完整審批項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算的，對(duì)屬于同一清算單位所發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用，不得從其他的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中扣除，對(duì)同一個(gè)項(xiàng)目也不應(yīng)分開作為兩個(gè)清算單位(分期開發(fā)的項(xiàng)目除外)。所以，對(duì)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目清算后，剩余的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，不能再單獨(dú)作為一個(gè)清算單位清算土地增值稅，也不存在以匯算清繳為名的二次清算問題。

2.簡(jiǎn)化核算，計(jì)算申報(bào)“尾房”銷售的土地增值稅時(shí)，不再考慮銷售當(dāng)期產(chǎn)生的稅費(fèi)。

3.簡(jiǎn)化核算，計(jì)算申報(bào)“尾房”銷售的土地增值稅時(shí)，不再考慮清算時(shí)點(diǎn)未進(jìn)入扣除項(xiàng)目成本的費(fèi)用(包括當(dāng)時(shí)已經(jīng)發(fā)生但未取得合法憑據(jù)的部分)。

(二)申報(bào)時(shí)間。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，納稅人應(yīng)在取得“尾房”銷售收入的次月申報(bào)。多次發(fā)生“尾房”銷售行為的，應(yīng)多次申報(bào)。

土地增值稅兩種計(jì)算方法是什么?

土地增值稅是不受物業(yè)的年限限制，只要是豪宅物業(yè)有增值便適用此規(guī)定，“如果有購(gòu)房發(fā)票但無增值者可免征增值稅”。計(jì)算土地增值稅，分為無購(gòu)房發(fā)票與有發(fā)票兩種。

第一種方法為：“無購(gòu)房發(fā)票的按照房管局評(píng)估價(jià)總額的3%”。

第二種方法為：“有發(fā)票的征收方法，其稅率為：1.增值額未超過50%的征收增值額的30%;2.增值額為50%～100%的征收增值額的40%;3.增值額為100%～200%的征收增值額的50%;4.增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的征收增值額的60%。”

以一套2年前購(gòu)入價(jià)300萬元、賣出時(shí)房管局的評(píng)估價(jià)為350萬元的物業(yè)為例計(jì)算，其土地增值稅如按照無購(gòu)房發(fā)票的情況交易的話，需繳納房管局評(píng)估價(jià)的3%，則為10.5萬元。如果按照有購(gòu)房發(fā)票的按累進(jìn)制征收的話，增值了50萬元，稅率為30%，減合理費(fèi)用后，約15萬元。

閱讀完“尾房銷售的土地增值稅怎么計(jì)算?”之后，綜合上文內(nèi)容所述，大家對(duì)于尾房銷售土地增值稅的處理不知道是否都明白了?還有問題的情況下，直接咨詢會(huì)計(jì)學(xué)堂!