房地產(chǎn)土地使用稅計(jì)入什么科目?

答：

房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計(jì)入管理費(fèi)用，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的部分，在稅務(wù)總局對(duì)該問(wèn)題進(jìn)一步明確之前，暫可以視為開(kāi)發(fā)成本的一部分。 

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地使用稅怎么算？ 

答：

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同簽訂后就應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而在每期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成進(jìn)行預(yù)售或銷(xiāo)售后，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，直到銷(xiāo)售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　1、注意計(jì)稅依據(jù)和納稅時(shí)間。 　　《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第483號(hào)）第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（國(guó)稅地字[1988]第015號(hào)）第六條規(guī)定，納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積。尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門(mén)核發(fā)的土地使用證書(shū)的，以證書(shū)確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書(shū)，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）雖只規(guī)定納稅義務(wù)時(shí)間，但土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積是經(jīng)國(guó)土部門(mén)確定有關(guān)單位組織測(cè)定的。所以在申報(bào)時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按財(cái)稅[2006]186號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)時(shí)間進(jìn)行申報(bào)繳納。

　　2、注意免稅土地面積和扣除時(shí)間。 　　按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）、《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（國(guó)稅地[1988]015號(hào)）和《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》（國(guó)稅地[1989]140號(hào)）有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的醫(yī)院、學(xué)校、托兒所、幼兒園、物業(yè)用房以及在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)符合免稅條件的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅或經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，在申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)，對(duì)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的相關(guān)項(xiàng)目所占用的土地應(yīng)在建成交付使用時(shí)免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應(yīng)按實(shí)際占用面積從合同簽訂時(shí)間或合同規(guī)定交付土地時(shí)間起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　3、注意納稅義務(wù)終止時(shí)間及計(jì)算方法。　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）第二條第一款規(guī)定：“購(gòu)置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。”這里明確了購(gòu)置新建房品房納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，對(duì)應(yīng)的也就是說(shuō)作為出售方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)的終止，因?yàn)閷?duì)同一塊地是不能重復(fù)征稅的。財(cái)稅[2006]186號(hào)文件規(guī)定以合同簽訂時(shí)間或合同約定交付土地時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，那么對(duì)土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的理解也應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，如果合同規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間的，應(yīng)以交付時(shí)間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，如果合同未規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間的，應(yīng)以合同簽訂時(shí)間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復(fù)納稅。

　　對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建成進(jìn)行預(yù)售或銷(xiāo)售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷(xiāo)售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷(xiāo)售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)就要注意計(jì)算方法，在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行按月比例扣除法較為合理。

　　即本月應(yīng)納稅額＝本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積－免稅占地面積－已簽訂合同預(yù)售或銷(xiāo)售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e（分?jǐn)偯娣e以合同規(guī)定交付時(shí)間或合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)）；月單位稅額＝年應(yīng)納稅額÷12；已簽訂合同預(yù)售或銷(xiāo)售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e＝占地總面積×（已簽訂合同預(yù)售或銷(xiāo)售房屋建筑面積÷可售建筑總面積）。

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