土地出讓金返還用于拆遷或安置補(bǔ)償?shù)亩悇?wù)處理怎么做？

答：一、政府主導(dǎo)拆遷，土地出讓金返還用于建設(shè)購(gòu)買(mǎi)回遷房

案例1：2017年1月房地產(chǎn)公司通過(guò)招拍掛購(gòu)入土地100畝，與國(guó)土部門(mén)簽訂的出讓合同價(jià)格為10000萬(wàn)元，房地產(chǎn)公司已繳納10000萬(wàn)元。協(xié)議約定，土地出讓金入庫(kù)后以財(cái)政支持的方式給予房地產(chǎn)公司補(bǔ)助3000萬(wàn)元，在該項(xiàng)目土地上建設(shè)回遷房建設(shè)，回遷房建成后無(wú)償移交給動(dòng)遷戶。其中受讓建回遷房土地支付土地出讓金900萬(wàn)元。

1.增值稅的處理

房地產(chǎn)公司收到政府返還的土地出讓金，應(yīng)作為銷(xiāo)售回遷房的預(yù)收款，按規(guī)定應(yīng)預(yù)繳3%的增值稅。

應(yīng)預(yù)繳的增值稅=3000÷（1+11%）×3%=81（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)公司項(xiàng)目完工后房產(chǎn)移交給拆遷戶時(shí)，應(yīng)確認(rèn)增值稅的納稅義務(wù)，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額，按11%的稅率計(jì)征增值稅。已預(yù)繳的增值稅可以抵減。

銷(xiāo)項(xiàng)稅額=3000÷（1+11%）×11%=297.3（萬(wàn)元）

土地成本可抵減銷(xiāo)項(xiàng)稅額=900÷(1+11%)×11%=89.2（萬(wàn)元）

依據(jù)：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）。

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。

2.土地增值稅的處理

房地產(chǎn)公司收到的土地出讓金返還款3000萬(wàn)元相當(dāng)于回遷房應(yīng)確認(rèn)的土地增值稅收入，房地產(chǎn)公司應(yīng)按取得售房收入3000萬(wàn)元收入計(jì)算繳納土地增值稅。

房地產(chǎn)公司繳納的土地出讓金10000元全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。

回遷房一般屬于普通住宅，應(yīng)按普通住宅土地增值稅預(yù)征率1.5%預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)繳土地增值稅=（3000-81）×1.5%=43.785（萬(wàn)元）

土地增值稅清算時(shí)，按項(xiàng)目增值率計(jì)算應(yīng)繳的土地增值稅，回遷房的增值率一般低于20%，免征土地增值稅。已預(yù)繳的土地增值稅可以抵減項(xiàng)目其他房產(chǎn)應(yīng)繳的土地增值稅。

3.契稅的處理

房地產(chǎn)公司交納土地出讓金時(shí)，應(yīng)繳納契稅，計(jì)稅依據(jù)為10000萬(wàn)元。契稅計(jì)入土地成本。

應(yīng)征契稅=10000×4%=400（萬(wàn)元）

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》第四條規(guī)定，契稅的計(jì)稅依據(jù)，國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格；第八條的規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

4.企業(yè)所得稅的處理

該業(yè)務(wù)屬于政府主導(dǎo)的拆遷安置工作，由政府部門(mén)將土地出讓金部分返還給房地產(chǎn)公司，用于購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的回遷房，因此，房地產(chǎn)公

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第五十八條規(guī)定：司取得的土地出讓金返還款應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期所得計(jì)征企業(yè)所得稅。

土地出讓金返還政策是怎樣的？

有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地主管部門(mén)報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)：

（一）為公共利益需要使用土地的

（二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的

（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的

（四）因單位撤銷(xiāo)、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的

（五）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。

依照前款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定收回國(guó)有土地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十條規(guī)定

國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實(shí)際年限和開(kāi)發(fā)土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。

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