房屋置換會計處理

最近一位企業的財務人員向會計學堂答疑老師咨詢，其所在甲公司擬與XX公司置換房產。甲公司以自建房產置XX公司企業大樓一座。請問該如何做會計處理？

根據《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換》應用指南規定：

非貨幣性資產交換是指交易雙方通過存貨、固定資產、無形資產和長期股權投資等非貨幣性資產進行的交換，有時也涉及少量貨幣性資產(即補價)。認定涉及少量貨幣性資產的交換為非貨幣性資產交換，通常以補價占整個資產交換金額的比例低于25%作為參考。

支付的貨幣性資產占換入資產公允價值(或占換出資產公允價值與支付的貨幣性資產之和)的比例，或者收到的貨幣性資產占換出資產公允價值(或占換入資產公允價值和收到的貨幣性資產之和)的比例低于25%的，視為非貨幣性資產交換，適用本準則;高于25%(含25%)的，視為以貨幣性資產取得非貨幣性資產，適用其他相關準則。

根據上述規定，以上兩個企業之間的房產置換屬于非貨幣性資產交換。

《企業會計準則第7號——非貨幣性資產交換(2006)》第三條規定，非貨幣性資產交換同時滿足下列條件的，應當以公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益：

 (一)該項交換具有商業實質;

 (二)換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量。

換入資產和換出資產公允價值均能夠可靠計量的，應當以換出資產的公允價值作為確定換入資產成本的基礎，但有確鑿證據表明換入資產的公允價值更加可靠的除外。

如果所述非貨幣性交換滿足上述條件，則會計分錄如下：

　　借：固定資產清理 

　　累計折舊 

　　貸：固定資產——自建房產 

借：固定資產——新置換辦公樓 

　　貸：固定資產清理 

　　    營業外收入——外置固定資產收益 

非貨幣性資產交換的價值確認和計量原則

非貨幣性資產交換同時滿足下列兩個條件的，應當以公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益：

1.該項交換具有商業實質。

2.換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量。

屬于以下三種情形之一的，公允價值視為能夠可靠計量：

（1）換入資產或換出資產存在活躍市場。

（2）換入資產或換出資產不存在活躍市場，但同類或類似資產存在活躍市場。

（3）換入資產或換出資產不存在同類或類似資產可比市場交易、采用估值技術確定的公允價值。

換入資產和換出資產公允價值均能夠可靠計量的，應當以換出資產公允價值作為確定換入資產成本的基礎。

如果有確鑿證據表明換入資產的公允價值更加可靠的，應當以換入資產公允價值為基礎確定換入資產的成本，這種情況多發生在非貨幣性資產交換存在補價的情況，因為存在補價表明換入資產和換出資產公允價值不相等，一般不能直接以換出資產的公允價值作為換入資產的成本。

支付補價方：

換入資產成本=換出資產公允價值+支付的補價+應支付的相關稅費

收到補價方：

換入資產成本=換出資產公允價值-收到的補價+應支付的相關稅費

房屋置換會計處理，上文結合案例為大家介紹完畢了。房屋置換會計處理實質上是非貨幣性資產交換的會計處理。我們要牢記，非貨幣性資產交換同時滿足具有商業實質、換入資產或換出資產的公允價值能夠可靠地計量兩個條件的，應當以公允價值和應支付的相關稅費作為換入資產的成本，公允價值與換出資產賬面價值的差額計入當期損益。