房屋置換會(huì)計(jì)處理

最近一位企業(yè)的財(cái)務(wù)人員向會(huì)計(jì)學(xué)堂答疑老師咨詢，其所在甲公司擬與XX公司置換房產(chǎn)。甲公司以自建房產(chǎn)置XX公司企業(yè)大樓一座。請(qǐng)問該如何做會(huì)計(jì)處理？

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換》應(yīng)用指南規(guī)定：

非貨幣性資產(chǎn)交換是指交易雙方通過存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和長(zhǎng)期股權(quán)投資等非貨幣性資產(chǎn)進(jìn)行的交換，有時(shí)也涉及少量貨幣性資產(chǎn)(即補(bǔ)價(jià))。認(rèn)定涉及少量貨幣性資產(chǎn)的交換為非貨幣性資產(chǎn)交換，通常以補(bǔ)價(jià)占整個(gè)資產(chǎn)交換金額的比例低于25%作為參考。

支付的貨幣性資產(chǎn)占換入資產(chǎn)公允價(jià)值(或占換出資產(chǎn)公允價(jià)值與支付的貨幣性資產(chǎn)之和)的比例，或者收到的貨幣性資產(chǎn)占換出資產(chǎn)公允價(jià)值(或占換入資產(chǎn)公允價(jià)值和收到的貨幣性資產(chǎn)之和)的比例低于25%的，視為非貨幣性資產(chǎn)交換，適用本準(zhǔn)則;高于25%(含25%)的，視為以貨幣性資產(chǎn)取得非貨幣性資產(chǎn)，適用其他相關(guān)準(zhǔn)則。

根據(jù)上述規(guī)定，以上兩個(gè)企業(yè)之間的房產(chǎn)置換屬于非貨幣性資產(chǎn)交換。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7號(hào)——非貨幣性資產(chǎn)交換(2006)》第三條規(guī)定，非貨幣性資產(chǎn)交換同時(shí)滿足下列條件的，應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益：

 (一)該項(xiàng)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì);

 (二)換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠地計(jì)量。

換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)公允價(jià)值均能夠可靠計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值作為確定換入資產(chǎn)成本的基礎(chǔ)，但有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價(jià)值更加可靠的除外。

如果所述非貨幣性交換滿足上述條件，則會(huì)計(jì)分錄如下：

　　借：固定資產(chǎn)清理 

　　累計(jì)折舊 

　　貸：固定資產(chǎn)——自建房產(chǎn) 

借：固定資產(chǎn)——新置換辦公樓 

　　貸：固定資產(chǎn)清理 

　　    營(yíng)業(yè)外收入——外置固定資產(chǎn)收益 

非貨幣性資產(chǎn)交換的價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量原則

非貨幣性資產(chǎn)交換同時(shí)滿足下列兩個(gè)條件的，應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益：

1.該項(xiàng)交換具有商業(yè)實(shí)質(zhì)。

2.換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠地計(jì)量。

屬于以下三種情形之一的，公允價(jià)值視為能夠可靠計(jì)量：

（1）換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)。

（2）換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)不存在活躍市場(chǎng)，但同類或類似資產(chǎn)存在活躍市場(chǎng)。

（3）換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)不存在同類或類似資產(chǎn)可比市場(chǎng)交易、采用估值技術(shù)確定的公允價(jià)值。

換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)公允價(jià)值均能夠可靠計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)以換出資產(chǎn)公允價(jià)值作為確定換入資產(chǎn)成本的基礎(chǔ)。

如果有確鑿證據(jù)表明換入資產(chǎn)的公允價(jià)值更加可靠的，應(yīng)當(dāng)以換入資產(chǎn)公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定換入資產(chǎn)的成本，這種情況多發(fā)生在非貨幣性資產(chǎn)交換存在補(bǔ)價(jià)的情況，因?yàn)榇嬖谘a(bǔ)價(jià)表明換入資產(chǎn)和換出資產(chǎn)公允價(jià)值不相等，一般不能直接以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值作為換入資產(chǎn)的成本。

支付補(bǔ)價(jià)方：

換入資產(chǎn)成本=換出資產(chǎn)公允價(jià)值+支付的補(bǔ)價(jià)+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)

收到補(bǔ)價(jià)方：

換入資產(chǎn)成本=換出資產(chǎn)公允價(jià)值-收到的補(bǔ)價(jià)+應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)

房屋置換會(huì)計(jì)處理，上文結(jié)合案例為大家介紹完畢了。房屋置換會(huì)計(jì)處理實(shí)質(zhì)上是非貨幣性資產(chǎn)交換的會(huì)計(jì)處理。我們要牢記，非貨幣性資產(chǎn)交換同時(shí)滿足具有商業(yè)實(shí)質(zhì)、換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)的公允價(jià)值能夠可靠地計(jì)量?jī)蓚€(gè)條件的，應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。