新成立房產公司所得稅是否向國稅繳納

答：根據《國家稅務總局關于調整新增企業所得稅征管范圍問題的通知》（國稅發[2008]120號）的規定，2009年起新增企業所得稅納稅人中，應繳納增值稅的企業，其企業所得稅由國家稅務局管理；應繳納營業稅的企業，其企業所得稅由地方稅務局管理。外商投資企業和外國企業常駐代表機構的企業所得稅仍由國家稅務局管理。

因此，2009年成立的繳納營業稅的內資房地產企業，其企業所得稅由地方稅務局管理。2009年成立的外資房地產企業的企業所得稅仍由國家稅務局管理。

房地產企業預售階段三大稅種預繳稅務處理及會計處理？

答：一、增值稅

按照財稅36號及18號公告，房地產企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

預繳義務的時間為實際收到預收款時，預繳的基數為實際收到的全部預收款，強調是收到。應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，一般計稅方法下適用11%的稅率，簡易計稅方法下適用5%的征收率。

二、土地增值稅

土地增值稅暫行條件實施細則規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，可以預征土地增值稅，具體辦法由各省（自治區、直轄市）確定。同時根據16年70號公告，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。所以土地增值稅預征的計征依據和增值稅計算預繳稅額的依據應當是一致的，同時根據計算公式，預征義務的發生時間也應當與增值稅一致。

三、企業所得稅

根據31號文，企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。而收入確認的金額和時間上，根據不同銷售方式有所不同：

（一）一次性全額收款方式

企業應于實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。這種方式下，預售房地產未實際收到預收款但已經根據合同等達到應收款時間的，企業應當確認企業所得稅預計毛利。這種方式下企業所得稅確認收入的時間應當不晚于增值稅下收到預收款的時間，所以計算預計毛利的基數應當大于等于實際收到的預收款。

（二）分期收款方式

企業應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。與一次性全額收款類似，此種方式下以合同約定和實際收款孰早來確認企業所得稅收入，計算預計毛利的基數也會大于等于實際收到的預收款。

（三）銀行按揭方式

企業應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。此種方式下與增值稅基本不存在差異。

（四）委托方式

對于委托銷售方式，基本的原則都是在收到已銷開發產品清單之日確認收入，而未考慮實際收款或合同約定。導致可能早于或晚于實際收到預收款，與增值稅的預繳義務發生時間應根據收到預收款和收到銷售清單的時間分別進行判斷。

從確認收入的時間上來看，31號文規定了4種不同銷售方式下的收入實現時間，其中對于一次性收款、分期收款和委托方式銷售的，應當首先

在企業所得稅確認計算毛利時，除上述不同銷售方式的不同規定外，還應當注意是否可以扣除預繳增值稅的問題。企業所得稅確認的收入應當為不含稅收入，這里所說的稅應當是根據銷售額計算的銷項稅額（一般計稅方法）或應納稅額（簡易計稅方法）。而在預售階段，增值稅的納稅義務尚未發生，其銷售額沒有確定，根據銷售額計算的銷項稅額或應納稅額也沒有確定，所以在預售階段計算預計毛利的基數應當是收到的預收款全額，不能扣除預繳的增值稅。

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