不動產改變用途后如何進行賬務與稅務處理？

營改增后新增政策，不動產、固定資產、無形資產改變用途可抵扣進項稅，這對于廣大納稅人來說，是一項利好政策。下面通過實例為大家分享不動產改變用途的賬務和稅務處理方法。

舉例：甲企業是生產企業，一般納稅人。為提高職工凝聚力，甲企業于2016年8月開工興建職工俱樂部，支出工程費，建筑材料費，設計費等，取得增值稅 專用發票合計稅額為500萬元，全部認證相符，其中有100萬元稅額是在2016年4月取得。因專用于集體福利，將相關的進項稅額500萬元全部轉出，計 入在建工程，最終固定資產的原值為5000萬元。

后因企業經營遇到瓶頸，甲企業管理層決定將俱樂部同時對內部員工和外部人員開放，此時該不動產的凈值為4000萬元。

案例解析

1、營改增后新增政策，不動產、固定資產、無形資產改變用途可抵扣進項稅

不得抵扣進項稅的不動產，固定資產，無形資產，改變用途用于可以抵扣進項稅項目的，可抵扣進項稅。這是本次營改增的新增加政策，也是利好政策。之前只有原允許抵扣，后進項稅轉出的政策。

2、根據不動產凈值率計算可以抵扣的進項稅額

本例中，俱樂部同時對內外人員開放，屬于不動產同時混用于應增值稅和集體福利項目，因此其不動產進項稅可以抵扣。根據不動產凈值率計算可抵扣的進項稅額。

其計算公式為：

不動產凈值率＝（不動產凈值÷不動產原值）×100%=4000÷5000=80%

可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率=400×80%=320萬元

說明，上述公式中的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。因此，在2016年4月取得100萬元稅額的增值稅專用發票，不符合要求，不能作為公式中可抵扣進項稅額的組成部分，只有400萬元符合可以抵扣的條件。

計算得出可以抵扣的進項稅額后，再將其按照購入不動產進項稅2年抵扣的規定，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。

第一年抵扣進項稅額=320×60%=192萬元

第二年抵扣進項稅額=320-192=128萬元

3、如何解決兩個文件公式的矛盾

對于改變用途允許抵扣的進項稅的計算公式，財稅[2016]36號文件對此的規定有所不同。

財稅[2016]36號文件的規定：“按照《試點實施辦法》第二十七條第（一）項規定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產、無形資產、不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進項稅額：

可以抵扣的進項稅額=固定資產、無形資產、不動產凈值/（1+適用稅率）×適用稅率

上述可以抵扣的進項稅額應取得合法有效的增值稅扣稅憑證。“

而國家稅務總局2016年15號公告的規定為：“按照規定不得抵扣進項稅額的不動產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額。

可抵扣進項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產凈值率

依照本條規定計算的可抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。“

本例如果按照財稅[2016]36號文件規定的公式計算：

可以抵扣的進項稅額=4000÷（1+17%）×17%=581.20萬元

不符合規定的增值稅扣稅憑證的稅額為100萬元，則：

可以抵扣的進項稅額=581.2-100=481.2萬元。

與上述計算結果不一致。原因其實非常簡單，兩個公式在單一稅率的情況下計算結果是一致的，但實務中在取得固定資產、無形資產以及不動產時很可能不是單 一稅率，比如本文中案例的情形，自建不動產的原值為5000萬元，其進項稅額為500萬元，并無一定的稅率比例關系，使用單一的稅率計算，當然產生不正確 的結果。而按照國家稅務總局2016年15號公告規定的，符合規定的增值稅扣稅憑證上注明的增值稅額計算，即準確簡單又利于監管。

因此，在計算不動產改變用途可抵扣進項稅時，按照國家稅務總局2016年15號公告的公式計算即可，不需考慮36號文件的公式規定。

另，固定資產和無形資產也可能存在取得時增值稅率不單一的情況，比如自建取得的固定資產，比如外購無形資產時存在稅率和征收率共存的情況，還有的只取 得部分符合條件的增值稅扣稅憑證等等情形，因此一財君建議，在計算不動產、固定資產、無形資產改變用途可抵扣時，均按照國家稅務總局2016年15號公告 的公式計算，是比較合理的。

4、賬務處理

購進不動產時：

借：固定資產5000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）500

貸：銀行存款5000

應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）500

改變用途可以抵扣時：

借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）192

應交稅費——待抵扣進項稅額128

貸：固定資產320

明年抵扣40%進項稅時：

借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）128

貸：應交稅費——待抵扣進項稅額128

說明：改變用途用于可以抵扣的項目，其中的320萬元進項稅額可以抵扣，賬務上沖減固定資產原值，似乎是違背了固定資產歷史成本的計量原則。但這種情況，如果不調整固定資產原值，其他的處理方式更不妥當，在現有條件下，一財君認為沖減固定資產原值較為合理。

抵稅貨物改變用途會計和稅務處理的兩點建議

第一，購進貨物扣稅后，若用于無償贈送他人，則視同銷售，按同類貨物的銷售額計算銷項稅額，而用于集體福利或個人消費，只規定不得抵扣進項稅額，或抵扣后只按購進貨物的成本計算進項稅額轉出，減少了進銷差價應負擔的稅負，這顯然不符合稅負公平原則。因此，應將購進貨物用于集體福利或個人消費的行為改為視同銷售，按照同行業同類貨物的銷售價格，計算銷項稅額。

第二，在視同銷售行為發生后，既然稅法確認應當繳納增值稅和企業所得稅，盡管沒有實際現金流入，在會計處理時，也應體現會計處理與稅務處理的差異，應增加“視同銷售收入”科目。當然，在現行會計制度不允許的情況下，可以設立“視同銷售臺賬”或“視同銷售登記簿”，以便年末調整應納稅所得額時，簡單明了，減少工作量。

不動產改變用途后如何進行賬務與稅務處理？不動產改變了用途，其進項是也是可以抵扣的，關于這個內容上文小編給出了解決方法，關于改變了貨物用途的會計和稅務處理的建議有兩點，希望能幫助大家少走一些彎路，還有疑問的可以點擊窗口咨詢在線老師答疑！