土地作價投資如何確定成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接受投資方式取得的土地使用權，根據(jù)有關文件的規(guī)定，此類情形以《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）文件的執(zhí)行日期為界限，分兩種情況確認土地成本： 

（一）2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營時形成的土地使用權溢價不得扣除。其中，對在2006年3月2日之前雖未辦理土地使用權變更登記手續(xù)，但受讓方已先行合法占有投資開發(fā)土地、并已投入資金開始開發(fā)的，按照上述規(guī)定處理。 

（二）2006年3月2日之后，在投資或聯(lián)營環(huán)節(jié)，已對土地使用權投資確認收入，并對投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以征稅價格作為被投資企業(yè)取得土地使用權所支付的金額據(jù)以扣除。 

土地作價投資如何確定成本

問：A房地產(chǎn)公司2012年通過招拍掛方式取得土地一宗，并取得土地出讓金票據(jù)，金額5000萬元。受資金限制，本公司決定與他人合作開發(fā)。A公司以該宗土地作價6000萬元，與B公司成立C房地產(chǎn)合資公司，共同開發(fā)該宗土地。截至目前，該宗土地所規(guī)劃開發(fā)項目銷售完畢。在確定土地增值稅扣除項目時，稅務人員認為該宗土地應以原始價值5000萬元作為土地清算成本，C公司認為該宗土地是由投資方作價投資來的，應以6000萬元計入土地使用權成本。很顯然，土地成本相差1000萬元將直接影響清算稅額，C公司到底該如何處理？

答：從企業(yè)所得稅的角度看，A公司以土地作價入股所發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)交換應視同銷售，銷售額為6000萬元，資產(chǎn)溢價1000萬元要計入應納稅所得額。相對應的是，C公司企業(yè)所得稅計稅成本應當按照對價6000萬元計算確定，不存在異議。但土地增值稅的處理有既定的原則，是否可以按照6000萬元計入土地增值稅扣除項目尚需具體分析。

根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條的規(guī)定，對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉讓的，應征收土地增值稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第四條規(guī)定：對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用財稅字[1995]48號文第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

由于A房地產(chǎn)公司以土地作價入股發(fā)生在財稅[2006]21號文發(fā)布之后，且在投資入股環(huán)節(jié)A房地產(chǎn)開發(fā)公司就應當按照6000萬元計算繳納土地增值稅。相應受讓方開發(fā)后銷售，其土地成本應當按6000萬元扣除。但如果是在2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營時形成的土地使用權溢價不得扣除。

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