將房產以股權形式投資是否繳納土地增值稅

在目前的房地產項目轉讓實踐中，開發商往往從稅務籌劃的角度考慮，會采用以股權轉讓的方式取得目標公司的股權，間接地使目標公司名下如土地使用權等資產的實際控制權發生變化，進而規避直接進行土地使用權轉讓需繳納土地增值稅的目的。然而，對于這種以股權轉讓之名行房地產轉讓之實的稅務籌劃方式是否可達到規避繳納土地增值稅的目的？

以轉讓股權方式轉讓房地產不應當繳納土地增值稅，理由如下：

1、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條已經明確規定土地增值稅是對“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人”征稅。根據最高法院的裁判觀點，股權轉和轉讓土地使用權是完全不同的行為，當股權發生轉讓時，目標公司并未發生國有土地使用權轉讓的應稅行為。因此，股權轉讓并不屬于土地增值稅的征稅范圍。

2、國稅總局曾以三個批復不屬于稅務規章、稅務規范性文件，只是針對特定案例，不能廣泛適用于全部納稅人。

國稅總局的三個批復（國稅函〔2000〕687號、國稅函〔2009〕387號、國稅函〔2011〕415號文），只是針對三個股權轉讓個案作出征收土增稅的回答，這三個文件均為內部文件，不屬于稅務規章、稅務規范性文件，只是針對特定案例。根據《行政訴訟法》第三十四條 “被告作出的行政行為負有舉證責任，應該提供作出該行政行為的證據和所依據的規范性文件”的規定，在上述特定案例外，稅務機關無權依據上述三個批復來予以征收土地增值稅，因此，上述三個批復不能廣泛適用于全部納稅人。

3、從實質重于形式的角度，股權轉讓行為并沒有導致稅源流失，未造成國家的利益損失。

以股權轉讓方式轉讓房地產項目，雖然可以暫時不繳納土地增值稅，減少轉讓方的納稅負擔，使受讓方納稅人獲得了遞延納稅的好處。但是，股權溢價的部分將不得計入資產成本，目標公司將來出售房地產時將不得不仍以原始的資產成本作為計稅基礎，其土地的增值額將非常巨大，而考慮到土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，增值額超過邊際數額之后，將適用更高的稅率。因此，土地增值稅一次性繳納比分次繳納稅負要重得多。因此，該稅收籌劃并未實質性減少國家的稅收收入。

土地增值稅清算單位如何確定

一．土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

二．土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：

（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面積已經出租或自用；

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

將房產以股權形式投資是否繳納土地增值稅？我們認為以轉讓股權方式轉讓房地產不應當繳納土地增值稅。以上是我們列舉的3個理由。如果還有想要咨詢的問題，歡迎到會計學堂官網，聯系我們的答疑老師。