購買土地的增值稅可以抵扣嗎

營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的土地出讓金不是抵扣,而是自銷售收入抵減.

國稅總局2016第18號公告:第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額.銷售額的計(jì)算公式如下:

銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)

第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算:

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款.

購買固定資產(chǎn)的進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣嗎?

視情況而定,有的能抵扣有的不能.

納稅人允許抵扣的固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額,是指納稅人2009年1月1日以后實(shí)際發(fā)生,并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據(jù)增值稅扣稅憑證計(jì)算的增值稅稅額.

房屋建筑物等不動(dòng)產(chǎn),不允許納入增值稅抵扣范圍,小汽車、摩托車和游艇也不納入增值稅改革范圍,即企業(yè)購入以上固定資產(chǎn),不允許抵扣其所含的增值稅.

財(cái)稅[2009]113號進(jìn)一步明確,以建筑物或者構(gòu)筑物為載體的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,無論在會(huì)計(jì)處理上是否單獨(dú)記賬與核算,均應(yīng)作為建筑物或者構(gòu)筑物的組成部分,其進(jìn)項(xiàng)稅額不得在銷項(xiàng)稅額中抵扣.

附屬設(shè)備和配套設(shè)施是指:給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備和配套設(shè)施.

不得抵扣的范圍下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣:

1.于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣.非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目,是指提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程.個(gè)人消費(fèi)包括交際應(yīng)酬費(fèi).

2.非正常損失的購進(jìn)固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣.非正常損失,是指因管理不善造成被盜、丟失、霉?fàn)€變質(zhì)的損失.

3.非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣.

購買無形資土地使用權(quán)發(fā)票可以抵扣嗎

納稅人取得土地使用權(quán)有兩種方式:

一是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為.根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅的規(guī)定應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅,轉(zhuǎn)讓方需要給受讓方開具營業(yè)稅發(fā)票,受讓方計(jì)入土地成本.營改增之后轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收增值稅,轉(zhuǎn)讓方給受讓方出具增值稅專用發(fā)票,發(fā)票上注明的增值稅額受讓方可以作為進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣.

另外一種方式是通過招拍掛從國土管理部門受讓土地使用權(quán),國土管理部門屬于出讓土地使用權(quán).營業(yè)稅文件規(guī)定,國有土地所有者出讓土地使用權(quán)的行為,不征收營業(yè)稅,但要給土地使用權(quán)的受讓人開具土地出讓金收據(jù).增值稅的最大特點(diǎn)是鏈條稅,實(shí)行層層抵扣的辦法把上一環(huán)節(jié)已納稅款通過下一道交易抵扣.如果,在房地產(chǎn)業(yè)營改增的第一個(gè)環(huán)節(jié)就拿不到增值稅專用發(fā)票而無法抵扣,這個(gè)鏈條則無從開始.因此,我們預(yù)計(jì),營改增時(shí)最大的可能是土地管理部門在土地出讓環(huán)節(jié)征收增值稅,給土地受讓方開具增值稅專用發(fā)票,使房地產(chǎn)企業(yè)在今后房地產(chǎn)開發(fā)過程中可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額.

《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令2008年第538號)第十條規(guī)定,下列項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣:

(一)用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù);

(二)非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)的應(yīng)稅勞務(wù);

(三)非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù);

(四)國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的納稅人自用消費(fèi)品;

(五)本條第(一)項(xiàng)至第(四)項(xiàng)規(guī)定的貨物的運(yùn)輸費(fèi)用和銷售免稅貨物的運(yùn)輸費(fèi)用.

《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部、國家稅務(wù)總局令2008年第50號)第二十三條規(guī)定,條例第十條第(一)項(xiàng)和本細(xì)則所稱非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目,是指提供非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)在建工程.

根據(jù)上述文件規(guī)屬于抵扣的范圍,并且取得合法的增值稅專用發(fā)票,可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅.

購買土地的增值稅可以抵扣嗎?營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的土地出讓金不是抵扣,而是自銷售收入抵減.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額.