學(xué)校股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值部分稅費(fèi)

股權(quán)轉(zhuǎn)讓中的土地轉(zhuǎn)讓如何繳稅？

部分開(kāi)發(fā)商中標(biāo)得到土地以后，因諸多方面原因，無(wú)法完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，需要對(duì)手中的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。另一方面，也有很多有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有得到土地，希望從其他房地產(chǎn)公司得到土地，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)出售?，F(xiàn)就土地轉(zhuǎn)讓中各項(xiàng)稅負(fù)進(jìn)行分析。

A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中有N個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中有一塊地M地塊在福州市，原地價(jià)款4000萬(wàn)元，其余契稅及出讓印花稅等不計(jì)，公司期間費(fèi)用為零。現(xiàn)該地塊市價(jià)8000萬(wàn)元，A公司欲以8000萬(wàn)元價(jià)格轉(zhuǎn)讓M地塊給B公司，下面就A公司與B公司的土地轉(zhuǎn)讓運(yùn)用不同的轉(zhuǎn)讓方式對(duì)納稅情況進(jìn)行分析計(jì)算，以選擇最優(yōu)節(jié)稅方案（暫不計(jì)土地過(guò)戶的印花稅）。

A公司將M地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理，投入建設(shè)費(fèi)用10萬(wàn)元。再用10萬(wàn)元現(xiàn)金注冊(cè)一全資子公司C，將已開(kāi)發(fā)整理土地對(duì)全資子公司C進(jìn)行增資，土地過(guò)戶后將C公司100%股權(quán)以8010萬(wàn)元直接轉(zhuǎn)讓給B公司。

1.土地增值稅。

《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006] 21號(hào)）第五條規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995] 048號(hào)）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，A應(yīng)繳納土地增值稅。

土地增值稅可扣除項(xiàng)目金額為（4000+10）×1.2=4812萬(wàn)元，土地增值額8000－4812=3188萬(wàn)元，土地增值率為3188÷4812=66.25%，應(yīng)繳土地增值稅3188×40%－4812×5%=1034.6萬(wàn)元。

2.企業(yè)所得稅。

A公司應(yīng)繳企業(yè)所得稅為（8000－4000－10－1034.6）×25%=738.85萬(wàn)元。

3.契稅。

《關(guān)于全資子公司承受母公司資產(chǎn)有關(guān)契稅政策的通知》（國(guó)稅函[2008] 514號(hào)）規(guī)定，公司制企業(yè)在重組過(guò)程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。

另外，由于A公司將C公司100%股權(quán)作價(jià)8010萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓給B公司，根據(jù)財(cái)稅[2002] 191號(hào)規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。

因此，A公司將土地對(duì)全資子公司進(jìn)行增資，再將公司股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓應(yīng)稅總額為1034.6+738.85=1773.45萬(wàn)元。

根據(jù)上述分析，方案一中A公司直接轉(zhuǎn)讓土地，A公司、B公司總應(yīng)繳稅款為2372.5萬(wàn)元；方案二中A公司將M地塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)整理再行轉(zhuǎn)讓，A公司、B公司需上繳稅款2095.95萬(wàn)元。方案三公司先開(kāi)發(fā)整理土地，再用土地注冊(cè)公司，然后轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)形式轉(zhuǎn)讓土地，總稅負(fù)為1773.45萬(wàn)元。顯然方案三為最優(yōu)，比方案一節(jié)約稅金599.05萬(wàn)元，比方案二節(jié)約稅金322.5萬(wàn)元。

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