房地產(chǎn)租賃收入如何計算增值稅？

為配合新政的執(zhí)行，財政部、國家稅務(wù)總局在《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)中，明確規(guī)定"房產(chǎn)出租的，計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。"在計征房產(chǎn)稅等稅種時，"稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計稅價格或收入不含增值稅。"同時，對于享受減征、免征增值稅優(yōu)惠的納稅人，還專門規(guī)定"免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。"因此，2016年5月1日后，納稅人從租計征房產(chǎn)稅時，其計稅依據(jù)不含增值稅。

出租房產(chǎn)增值稅計稅方法有幾種?如何確定?

"營改增"后要想確定從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，必須先要弄清楚增值稅如何計算。當(dāng)前，納稅人出租房產(chǎn)一般存在三種情形：一是單位和個體工商戶出租2016年4月30日以前取得的房產(chǎn)，二是單位和個體工商戶出租2016年5月1日以后取得的房產(chǎn)，三是其他個人出租房產(chǎn)(住房、其他房產(chǎn))。增值稅計稅方法也存在兩種方式：一般計稅方法和簡易計稅方法。按照納稅人增值稅納稅資格的登記種類的不同，其計稅的方式和依據(jù)也各不相同。詳見下表：

需要注意的是：一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。同時，對于一般納稅人存在多套房產(chǎn)出租，可能存在不同房產(chǎn)適用不同增值稅計稅方法選擇的情形，不僅需要向國稅機(jī)關(guān)備案，更要向地稅機(jī)關(guān)備案。

一般計稅方法從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)如何確定?

出租房產(chǎn)實行(或選擇)增值稅一般計稅方法的，其增值稅應(yīng)納稅額為"當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進(jìn)項稅額"，當(dāng)期銷項稅額小于當(dāng)期進(jìn)項稅額不足抵扣時，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。無論納稅人當(dāng)期實際繳納的增值稅額多少，其從租計征的房產(chǎn)稅計稅依據(jù)--"不含增值稅"的租金收入，就是增值稅發(fā)票中列明的"銷售額"，即：取得的全部租金收入按照11%的增值稅率折算后的金額。計算公式如下：

從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)=全部租金收入/(1+11%)

即使納稅人不動產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市、區(qū))，增值稅按照3%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅的，其從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)仍然是"不含增值稅"的租金收入，在房產(chǎn)所在地地稅機(jī)關(guān)申報繳納。即：

從租計征房產(chǎn)稅計稅依據(jù)=全部租金收入/(1+11%)

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