房地產(chǎn)公司向員工優(yōu)惠售房的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)公司向員工優(yōu)惠售房的稅務(wù)處理房地產(chǎn)公司向員工優(yōu)惠售房的稅務(wù)處理

2008年，A房地產(chǎn)公司房產(chǎn)滯銷，為緩解資金緊張局面，決定面向公司內(nèi)部員工優(yōu)惠銷售商品房一批。對于有5年以上工齡的公司員工，以正常銷售價格的60%為內(nèi)部優(yōu)惠價格；對于5年以下工齡的公司員工，以正常銷售價格的80%為內(nèi)部優(yōu)惠價格。假定該公司房產(chǎn)正常的銷售價格為4500元/平方米，平均建造成本為3000元/平方米。

該內(nèi)部促銷方案出臺后，財務(wù)人員對于相關(guān)稅務(wù)處理發(fā)生了分歧，問題主要有以下三方面：

1.營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅應(yīng)當如何計算？

2.對員工的優(yōu)惠價款是否應(yīng)該視同“工資、薪金所得”計算征收個人所得稅？

3.個人所得稅的計稅基數(shù)如何確定？是否按照正常銷售價格與內(nèi)部優(yōu)惠價格的差額計算確定計稅基數(shù)？

針對該方案的焦點問題，筆者分稅種分析作出解答。

增值稅

《增值稅暫行條例》第七條規(guī)定，納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的價格明顯偏低并無正當理由的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其營業(yè)額。

《增值稅暫行條例實施細則》第二十條規(guī)定，納稅人有條例第七條所稱價格明顯偏低并無正當理由或者本細則第五條所列視同發(fā)生應(yīng)稅行為而無營業(yè)額的，按下列順序確定其營業(yè)額：

（一）按納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

（二）按其他納稅人最近時期發(fā)生同類應(yīng)稅行為的平均價格核定；

（三）按下列公式核定：銷售額＝工程成本×（1＋成本利潤率）÷（1－增值稅稅率）。

企業(yè)所得稅

國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定。

（二）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定。

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

土地增值稅

國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）對于“非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定”規(guī)定如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

對于上述內(nèi)部促銷方案來說，由于內(nèi)部銷售價格偏低，主管稅務(wù)機關(guān)會根據(jù)以上營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅的政策規(guī)定，核定或調(diào)整企業(yè)計稅收入，企業(yè)不應(yīng)當有什么僥幸心理。

個人所得稅

財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于單位低價向職工售房有關(guān)個人所得稅問題的通知》（財稅〔2007〕13號）規(guī)定：

一、根據(jù)住房制度改革政策的有關(guān)規(guī)定，國家機關(guān)、企事業(yè)單位及其他組織（以下簡稱單位）在住房制度改革期間，按照所在地縣級以上人民政府規(guī)定的房改成本價格向職工出售公有住房，職工因支付的房改成本價格低于房屋建造成本價格或市場價格而取得的差價收益，免征個人所得稅。

二、除本通知第一條規(guī)定情形外，根據(jù)《個人所得稅法》及其實施條例的有關(guān)規(guī)定，單位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，屬于個人所得稅應(yīng)稅所得，應(yīng)按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。

前款所稱差價部分，是指職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額。

三、對職工取得的上述應(yīng)稅所得，比照國家稅務(wù)總局《關(guān)于調(diào)整個人取得全年一次性獎金等計算征收個人所得稅方法問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕9號）規(guī)定的全年一次性獎金的征稅辦法，計算征收個人所得稅，即先將全部所得數(shù)額除以12，按其商數(shù)并根據(jù)個人所得稅法規(guī)定的稅率表確定適用的稅率和速算扣除數(shù)，再根據(jù)全部所得數(shù)額、適用的稅率和速算扣除數(shù)，按照稅法規(guī)定計算征稅。

根據(jù)以上政策，該企業(yè)只要內(nèi)部促銷優(yōu)惠價格不低于建造成本出售商品房給職工，就不用繳納個人所得稅。比如，對于5年以下工齡的公司員工以正常銷售價格的80%為內(nèi)部優(yōu)惠價格是4500元×80%＝3600元，高于建造成本為3000元/平方米，就不用計算繳納個人所得稅；對于有5年以上工齡的公司員工以正常銷售價格的60%為內(nèi)部優(yōu)惠價格，即銷售價格為4500元×60%＝2700元，低于建造成本3000元/平方米，需要按照“工資、薪金所得”計算繳納個人所得稅。

以每套商品房100平方米計算，銷售價款27萬元，成本30萬元，職工實際支付的購房價款低于該房屋的購置或建造成本價格的差額為3萬元，即計稅基數(shù)為3萬元，比照一次性獎金的個人所得稅征稅辦法計算，個人所得稅為4375元，5年以上工齡職工購房款以及個人所得稅共計支出274375元，僅達到該公司正常商品房銷售價格的60.97%，盡管略低于成本價格，但是對于加強公司員工的凝聚力無疑可以起到十分有效的激勵作用。

點評

實踐操作中，銷售價格的制定往往是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重要方面，但是籌劃不可能魚與熊掌兼得，只要能解決關(guān)鍵問題就是好方案。

房地產(chǎn)企業(yè)“賣房贈物”的增值稅分析

房地產(chǎn)企業(yè)在促銷賣房過程中，經(jīng)常采取贈送一些物品比如小家電、空調(diào)、小汽車等給潛在的客戶或?qū)嶋H的客戶，對此“賣房贈物”如何進行稅務(wù)處理，需要我們加以關(guān)注。

增值稅

根據(jù)《增值稅暫行條例實施細則》（財政部 國家稅務(wù)總局令第50號）第四條第（八）項的規(guī)定，將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人視同銷售貨物。《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅[2016]附件1）第十四條規(guī)定，下列情形視同銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務(wù)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。可見，從增值稅政策來看，贈送行為分無償贈送和有償贈送兩種行為。贈送客戶的物品，如是無償贈送，則屬于視同銷售行為；贈送客戶的物品，如是有償贈送，則不屬于視同銷售行為。

無論無償贈送還是有償贈送，都屬于“銷售”行為，增值稅政策對銷售行為又區(qū)分出“混合銷售”和“兼營銷售”。

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十條規(guī)定，一項銷售行為如果既涉及服務(wù)又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務(wù)繳納增值稅。本條所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或者零售為主，并兼營銷售服務(wù)的單位和個體工商戶在內(nèi)。根據(jù)該條規(guī)定，混合銷售行為成立的行為標準有三點，一是其銷售行為必須是一項；二是該項行為必須即涉及服務(wù)又涉及貨物，其“貨物”是指增值稅稅法中規(guī)定的有形動產(chǎn)，包括電力、熱力和氣體；“服務(wù)”是指屬于改征范圍的交通運輸服務(wù)、建筑服務(wù)、金融保險服務(wù)、郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)等；三是一項銷售行為中的銷售貨物與提供服務(wù)行為之間必須從邏輯上有著緊密的從屬關(guān)系，即有了甲，才有了乙，乙的發(fā)生以甲的發(fā)生為前提，且兩者之間有著密切關(guān)聯(lián)。由此，我們注意到，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房中同時涉及貨物的，嚴格意義上不屬于混合銷售行為。

對于什么是兼營銷售，增值稅稅收文件沒有給予定義。但對于兼營的增值稅處理，有具體規(guī)定。《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第三十九條規(guī)定，納稅人兼營銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。第四十一條規(guī)定，納稅人兼營免稅、減稅項目的，應(yīng)當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅[2016]附件2）對兼營行為的增值稅處理又更一步做了明確規(guī)定，試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)適用不同稅率或者征收率的，應(yīng)當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：1、兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率；2、兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用征收率；3、兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，從高適用稅率。

綜上，我們看到銷售行為的增值稅稅收政策是這樣“布局”的，“一項銷售”行為里面有“混合銷售”行為，“一項銷售”行為里面除符合稅收規(guī)定的“混合銷售”以外，比如房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房中同時涉及貨物的一項銷售行為，是什么銷售行為？稅收政策沒有給予明確規(guī)定；兩項或兩項以上銷售稅率或征收率不同的行為，從目前的稅收政策看，應(yīng)該屬于“兼營”銷售，是否“兼營”僅包括兩項以及兩項以上的銷售行為，稅收政策也沒有給予明確規(guī)定。如果“兼營”僅包括兩項以及兩項以上的銷售行為，除此之外就是“一項銷售”行為而不能斷定就是“混合銷售”，因為“一項銷售”行為里面，除了“混合銷售”之外還有一塊“空白”之地。

根據(jù)上文分析，房地產(chǎn)企業(yè)贈送物品給予潛在客戶，屬于視同銷售，對此大家基本沒有疑問。對于一項銷售行為中的“賣房贈物”，按照目前已有的增值稅稅收政策進行判斷，既不屬于“混合銷售”又不屬于“兼營”。

人們對于陌生事物的認知，總是望熟悉的事物上去靠，稅務(wù)處理也是這樣。實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)對于實際客戶的“賣房贈物”，要么視為“兼營”，即銷售房屋和贈送物品分別適用銷售不動產(chǎn)的增值稅稅率和銷售貨物的增值稅稅率；要么視為“混合銷售”，比如山東國稅在回答房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的“買房送裝修、送家電如何納稅”的問題時，答到“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房贈送裝修、家電，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種營銷模式，其主要目的為銷售住房。購房者同一支付對價，可參照混合銷售的原則，按銷售不動產(chǎn)適用稅率申報繳納增值稅”。從稅法理論上來說，視為“兼營”或者視為“混合銷售”都不正確，但實務(wù)畢竟是實務(wù)，實務(wù)就是這樣“湊合”著。

對于視為“兼營”理解的，實務(wù)中有兩種處理方法。一是“賣房贈物”按商業(yè)折扣處理；二是總銷售金額在銷售商品房和物品之間按其公允價值進行分解，分別按適用稅率計稅。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于折扣額抵減增值稅應(yīng)稅銷售額問題通知》（國稅函[2010]56號）的規(guī)定，納稅人采取折扣方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上的“金額”欄分別注明，可按折扣后的銷售額征收增值稅。未在同一張發(fā)票“金額”欄注明折扣額，而僅在發(fā)票的“備注”欄注明折扣額的，折扣額不得從銷售額中減除。也就是說，只要企業(yè)實施的捆綁銷售行為能夠?qū)N售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明，就可以按照折扣后的銷售凈額計算繳納增值稅，而如果企業(yè)將折扣另開發(fā)票，則不論財務(wù)上如何處理，均不能從銷售額中減除折扣額繳納增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在實際銷售中贈送給購房者的物品，其價格可以按照商業(yè)折扣處理。對于“賣房贈物”發(fā)票的開具，因為有物品的出庫，發(fā)票上需要顯示數(shù)量、單價、金額、稅率、稅額等；另一方面再將贈送物品選中進行100%折扣即可。

對于總銷售金額在銷售商品房和物品之間按其公允價值進行分解的，房屋的銷售按照適用稅率計算稅額，物品按照其適用稅率計算稅額，可以同時開在一張發(fā)票上或分別開具發(fā)票。

對于視為“混合銷售”理解的，收到的總價款按照銷售不動產(chǎn)的適用稅率計算增值稅，贈送的物品不計算增值稅，發(fā)票欄上也不顯示贈物的數(shù)量、單價、金額、稅率、稅額等，但個人建議應(yīng)在發(fā)票備注欄里記載贈物的基本信息，并設(shè)置好贈物的備查賬戶，詳細記錄贈品的購進、贈送、結(jié)余情況。

房地產(chǎn)公司向員工優(yōu)惠售房的稅務(wù)處理上文介紹了增值稅，企業(yè)所得稅，土地增值稅，個人所得稅，這四個稅種的處理方式，簽訂合同的話還是印花稅，對此大家處理這個問題應(yīng)該沒有疑問了，還有其他疑問的，可以點擊窗口咨詢在線老師答疑！