拆遷安置土地的土地增值稅怎么計算?

(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條第(一)款規(guī)定確認收入,同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款,應(yīng)抵減本項目拆遷補償費.

(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第(一)款的規(guī)定計算,計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費.

(三)貨幣安置拆遷的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費.

征收方式:

第一步；核定征收,按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額的1%征收率征收,這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式.如成交價為50萬元,土地增值稅應(yīng)為500000×1%=5000元.

第二步；減除法定扣除項目金額后,按四級超率累進稅率征收.其中又分兩種情況,一是能夠提供購房發(fā)票,二是不能夠提供發(fā)票,但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)的評估報告.

1、能夠提供購房發(fā)票的,可減除以下項目金額:

(1)取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額;

(2)按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額;

(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金;

(4)取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅.

2、不能夠提供購房發(fā)票,但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法,評定的房屋及建筑物價格評估報告的,扣除項目金額按以下標準確認:

(1)取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明;

(2)中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值),需經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認;

(3)按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用.

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