土地返還款的稅務(wù)處理

(一)營(yíng)業(yè)稅

此業(yè)務(wù)實(shí)際上是由政府出資購(gòu)買全部或部門(mén)公共配套設(shè)施.對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅,屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為.此業(yè)務(wù)返還款3000萬(wàn)元,應(yīng)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得銷售不動(dòng)產(chǎn)收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅(3000×5%)150萬(wàn)元.返還款3000萬(wàn)元如小于公共配套設(shè)施的成本的差額部分,不屬于視同銷售行為.這部分應(yīng)取得的經(jīng)濟(jì)利益,開(kāi)發(fā)商已經(jīng)通過(guò)設(shè)定房?jī)r(jià),從銷售給業(yè)主的房款中取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,并由銷售商品房收入中實(shí)現(xiàn)并繳納營(yíng)業(yè)稅.

(二)企業(yè)所得稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第十八條規(guī)定,企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通信、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本,其中,由企業(yè)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位合資建設(shè),完工后有償移交的,國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本,抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額.因此,企業(yè)取得返還款3000萬(wàn)元,應(yīng)直接抵扣該項(xiàng)目公共配套設(shè)施的建造成本,抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額.

(三)土地增值稅

企業(yè)在實(shí)際交納土地出讓金10000萬(wàn)元后,全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi).《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人.《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定,條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為.企業(yè)取得的返還款3000萬(wàn)元,土地增值稅清算時(shí),如果可以認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為,即為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)收入,因此,應(yīng)征收土地增值稅.此收入應(yīng)計(jì)算土地增值稅清算收入.如不能認(rèn)定為屬于向政府銷售全部或部分公共配套設(shè)施的行為,企業(yè)應(yīng)將從政府部門(mén)取得的3000萬(wàn)元補(bǔ)償款項(xiàng),抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額.

(四)契稅

企業(yè)繳納的土地出讓金10000萬(wàn)元全額計(jì)入開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中.

土地出讓金的返還由兩部分組成:

(1)土地的脫鉤費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、管理費(fèi)及土地流轉(zhuǎn)的費(fèi)用;

(2)土地的增值溢價(jià)部分.

成本部分的返還流程:土地整理過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用,經(jīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)核實(shí)、國(guó)土部分認(rèn)可后提出申請(qǐng),由財(cái)政部門(mén)返還.

土地增值溢價(jià)部分的返還根據(jù)框架性協(xié)議,本級(jí)財(cái)政留成部分向政府提出申請(qǐng),由財(cái)政部門(mén)返還.

"土地出讓金的返還"的問(wèn)題就回答到這里,不知道大家是否明白了呢,還存在什么不了解的地方歡迎向會(huì)計(jì)學(xué)堂的答疑老師提問(wèn),更多詳細(xì)內(nèi)容盡在會(huì)計(jì)學(xué)堂官網(wǎng)資訊頁(yè)面!