銷售房地產時代收的費用可否在計稅前扣除

根據國家稅務總局《關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發[2009]31號）第五條規定，開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

第十六條規定，企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

可見，在企業所得稅上代收費用是否需要繳稅，關鍵看開發企業是否將代收費用納入房價內以及是否將代收費用開具了發票。如果開發企業將代收費用開具了發票或納入了房價內，那么就需要計收入，當向有關部門繳納時可以作為成本費用扣除，反之則不必作為收入，同時也不必計入成本費用。所以代收費用在企業所得稅上即使計入收入，也僅相當于“平進平出”“全收全付”，不會影響所得稅款本身，最多只是影響以收入為基數的業務招待費、廣告宣傳費的扣除限額而已。

房產銷售中代收費用的稅收籌劃

房地產開發企業在銷售不動產時，經常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前，納稅人有兩種收取方式：將代收費用視為房產銷售收入，并入房價向購買方一并收取；或者在房價之外向購買方單獨收取。從土地增值稅的角度分析，兩種方式的稅收待遇是不一樣的。

按規定，房地產開發企業在售房時按縣級及縣級以上人民政府要求代收的各項費用，如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，要作為轉讓房地產所取得的收入計稅，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數，以上規定顯然為稅收籌劃創造了空間。

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