房開企業增值稅土地成本抵減會計處理

計提：借：稅金及附加

貸：應交稅費

繳納：借：應交稅費

貸：銀行存款

按照允許抵扣的稅額沖減成本。《關于印發增值稅會計處理的規定》(財會(2016)22號)第二條第(三)款第1項規定：企業發生相關成本費用允許扣減銷售額的賬務處理。……待取得合規增值稅扣稅憑證且納稅義務發生時，按照允許抵扣的稅額，……，貸記“主營業務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。

基于上述幾個政策法規，房地產企業土地成本抵減的銷項稅額的如何進行處理?目前主要有兩種聲音，一是適用22號文的規定沖減成本;二是作為政府補助計入營業外收入。

1、支付/取得的土地出讓金是免稅的，即全額入“成本”科目。

2、財會(2016)22號文規定的是“抵扣”的稅額，不應適用“抵減”的情況。“抵扣”是進項稅自銷項稅中抵扣，按照增值稅原理是順理成章的，而土地成本是在“免稅”的前提下還允許“抵減”，會計處理應包含兩層意思，一是企業支付的土地出讓金是免稅的，是應全額列計成本科目的;二是政府規定房地產項目上游的土地“免稅”，從增值稅鏈條上來看是鼓勵土地的下游降低銷售價格，這是政府鼓勵下的市場行為，政府在免稅的前提下還允許“抵減”銷項稅額，這是政府給予房地產企業的一種稅收補助，且只有在增值稅納稅義務發生時間才允許“抵減”，即結轉收入成本時，應是“與收益相關”，應計入“營業外收入”。

3、土地成本的“抵減”應不同于旅行社業務的“抵減”。旅行社允許以抵減的形式確保企業稅負不增加，是考慮旅行社的下游基本都是餐飲業的個體工商戶、交通運輸業的無法開具專票的客運服務，為了確保企業稅負不降低，才允許以“抵減”的形式穩定企業稅負。

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