營改增房地產稅收政策如何解讀

房地產業涉及的征收范圍主要有哪些?其適用稅率是多少?

答：根據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》規定，房地產業涉及的征收范圍有二項，一是房地產企業銷售自己開發的房地產項目適用銷售不動產稅目;二是房地產企業出租自己開發的房地產項目(包括如商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務稅目和不動產融資租賃服務稅目。一般納稅人銷售不動產、提供不動產租賃服務，其適用稅率為11%。小規模納稅人銷售不動產、提供不動產租賃服務，不按適用稅率征稅，而是按征收率5%繳納增值稅。

一般納稅人購置或自建的房地產銷售收入，在增值稅預繳時不一樣嗎?

答：根據《納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法》第三條規定，一般納稅人轉讓房地產，由于取得的方式分購置和自建，在銷售后預繳增值稅也是不一樣的：

(一)購置后轉讓——應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款。

(二)自建后轉讓——應以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預征率向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款。

增值稅一般納稅人購置的不動產，其進項稅額如何抵扣?

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定，適用增值稅一般納稅人2016年5月1日之后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產(包括在建工程)，其進項稅額可分2年從銷項稅額中抵扣。第一年可抵扣60%，于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣;第二年可抵扣40%，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。如果納稅人發生不動產處置或注銷等情況，尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。

取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

營改增后房地產開發企業要繳哪些稅

營改增后，房地產開發由營業稅改為增值稅，其他稅種不變，涉及到的稅種主要有增值稅、房產稅、土地增值稅、契稅、城鎮土地使用稅、所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等，其中增值稅、土地增值稅、所得稅是房企的3大稅種，房地產開發的收費項目有幾十種。

稅率由原來的營業稅5%改為增值稅11%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅存在抵扣鏈條，只對增值額征稅，而營業稅是對全部營業額征稅，所以從理論上講，最終會降低整體稅負。不過，如果房地產開發無法取得足夠的增值稅專用的話，則可能會導致整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用以及今后的土地出讓金能否可以納入增值稅抵扣范圍將是稅負增減的重要因素。

營改增房地產稅收政策如何解讀為會計學堂整理，這是一個大的問題，真要全部整理出來，就是房地產稅收財務問題的集合，這個在本網課程中有相關的內容。