拆遷實物補償賬務處理

由于拆遷補償協議上一般只反映拆遷及補償的面積，而不反映其價值量，房地產開發企業在會計處理時，大多將“實物補償方式”誤解為“非貨幣性資產交換”，按照《企業會計準則——非貨幣性資產交換》的規定進行賬務處理，只將收到補差部分確認收入，而對補償給被拆遷人的房產既不確認收入，也不確認成本。

這種處理方式表面看似合理，其實是錯誤地使用了會計政策，雖然少交了置換部分的營業稅金及附加，但是也為企業在進行土地增值稅匯算清繳時帶來了很多不必要的麻煩，總覺得有很多解釋不通的地方，如果稅務機關強制要求補繳該部分稅金的話，企業也只有吃啞巴虧如實上繳，同時也不能將該部分成本進行土地增值稅的抵扣，給企業帶來了巨大的經營和稅務風險。

1.《企業會計制度 》第二十七條、(七)以非貨幣性交易換入的固定資產，按換出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費，作為入賬價值。涉及補價的，按以下規定確定換入固定資產的入賬價值：1.收到補價的，按換出資產的賬面價值加上應確認的收益和應支付的相關稅費減去補價后的余額，作為入賬價值;

第八章　非貨幣性交易 第一百一十三條、非貨幣性交易，是指交易雙方以非貨幣性資產進行的交換(包括股權換股權，但不包括企業合并中所涉及的非貨幣性交易)。這種交換不涉及或只涉及少量的貨幣性資產。在確定涉及補價的交易是否為非傾向性交易時，收到補價的企業，應當按照收到的補價占換出資產公允價值的比例等于或低于25%確定;其計算公式如下：收到補價的企業：收到的補價÷換出資產公允價值≤25%

第一百一十四條、在進行非貨幣性交易的核算時，無論是一項資產換入一項資產，或者一項資產同時換入多項資產，或者同時以多項資產換入一項資產，或者以多項資產換入多項資產，均按換出資產的賬面價值加上應支付的相關稅費，作為換入資產入賬價值。

如果涉及補價，收到補價的企業，應當以換出資產賬面價值減去補價，加上應確認的收益和應支付的相關稅費，作為換入資產入賬價值。換出資產應確認的收益按下列公式計算確定：

應確認的收益=(1-換出資產賬面價值÷換出資產公允價值)×補價

本制度所稱的公允價值，是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方，自愿進行資產交換或債務清償的金額。

第一百一十五條、在非貨幣性交易中，如果同時換入多項資產，應當按照換入各項資產的公允價值與換入資產公允價值總額的比例，對換出資產的賬面價值總額進行分配，以確定各項換入資產的入賬價值。

2.《XX集團搬遷補償資金管理暫行辦法》(XX集團財發〔2009〕111號)第八條 搬遷補償收入包括政策性搬遷補償收入和商業性搬遷補償收入。

政策性搬遷補償收入，是指因當地政府城市規劃、基礎設施建設等原因，被搬遷企業按規定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業通過市場(招標、拍賣、掛牌等形式)取得的土地轉讓收入。

商業性搬遷補償收入，是指基于雙方自愿協商的搬遷，補償款屬于被搬遷企業處置固定資產及轉讓不動產等取得的收入。

第九條 商業性搬遷屬于被搬遷企業處置固定資產及轉讓不動產、無形資產(土地使用權)等行為。資產處置按照固定資產管理權限逐級上報審批，批準后由產權單位簽訂補償協議，被搬遷資產的產權單位按清理固定資產、轉讓無形資產(土地使用權)等進行處理。

第二十三條 商業性搬遷收入按照固定資產清理、土地轉讓進行會計處理。

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