房地產企業銷售開發產品怎么預繳稅款

1、預繳增值稅

(1)預繳時間、地點

《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(總局公告[2016]18號)第十二條規定：一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

其中主管國稅機關是指項目所在地的主管國稅機關。

(2)預征率和計算

《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》(總局公告[2016]18號)第十一條規定：一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：

應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

2、預繳企業所得稅

(1)預繳時間

《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現;第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

應在確認收入的當季度或當年預繳企業所得稅。

(2)納稅調整計算

營改增后，房地產企業銷售未完工開發產品取得的預收賬款含有增值稅，但對如何從預收賬款換算為預繳稅款階段的企業所得稅收入，國家稅務總局尚未明確。

土地增值稅從本質來說也是一種所得稅，我們可以參考土地增值稅預征的計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款=預收款-[預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%]，即從企業所得稅角度，房地產企業銷售未完工開發產品的收入=預收款-應預繳增值稅稅款。

納稅調增數=(預收款-應預繳增值稅稅款)×預計計稅毛利率(15%)-增值稅附加稅費和土地增值稅

3、預征土地增值稅

(1)預征時間

《深圳市地方稅務局關于修訂<土地增值稅征管工作規程(試行)>的公告》(深圳市地方稅務局公告[2016]7號)：一、將第十二條修訂為：“納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅,房地產開發企業預繳土地增值稅的納稅義務發生時間以轉讓房地產合同簽訂時間為準。房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款，并在收取款項次月納稅期限內繳納，未按規定繳納的，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關規定，從規定的繳納稅款期限屆滿次日起，加收滯納金?！?/p>

(2)預征率

《關于調整我市土地增值稅預征率的公告》(深地稅告[2010]6號)明確，普通標準住宅按銷售收入2%預征，別墅為4%，其他類型房產為3%。

(3)計算

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(公告[2016]70號)第一條規定：營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款=預收款-[預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%]

預征土地增值稅=土地增值稅預征的計征依據×預征率

房地產企業銷售開發產品怎么預繳稅款為會計學堂整理，從計算到申報，都有方法，這些個規定，若是照著文字死記硬背是沒多大用處的，需要在實踐中理解加記憶。