房地產開發企業需防范稅務風險有哪些

一、銷售收入確認方面應注意的問題。

1、價外收費、購房違約金、購房戶“更名費”等未確認銷售收入。

2、購房定金、購房首付款等預收房款，確認營業稅納稅義務發生時間滯后。

二、開發成本確認方面應注意的問題。

1、虛列或者虛增成本費用，擠占企業利潤。

2、未按配比原則結轉成本。如將應分期攤銷的費用一次性計入第一期項目的開發成本，造成前期開發成本多計，后期開發成本少計，通過項目的滾動開發，成本不斷歸集，不斷消耗利潤，最后將本應實現的企業所得稅消耗殆盡。

3、多列預提費用。一些企業利用“預提費用”、“ 待攤費用”等科目調整當期利潤。

4、未按規定取得發票。有的開發企業自行采購部分電器材料、建筑材料、綠化苗木等，未將這部分“甲供材料”成本并計施工企業的工程造價，侵蝕了建筑業營業稅稅基。

三、納稅申報方面應注意的問題。

1、未嚴格執行企業所得稅預繳制度。開發企業未按規定預計毛利額。

2、納稅申報前未對預計毛利額進行調整。

3、房產稅和城鎮土地使用稅申報不實。企業在經營過程中，因銷售開發產品相應進行土地使用權分割、轉讓，因此，在年度內企業所擁有的土地面積呈動態變化。

政策依據

1、根據《國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象管理問題的公告》(國家稅務總局公告2014年第35號)第一項規定：房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同《企業所得稅年度納稅申報表》一并報送主管稅務機關。

2、根據國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知(國稅發[2009]31號)第三條規定：企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。(二)開發產品已開始投入使用。(三)開發產品已取得了初始產權證明。

3、國稅函〔2010〕201號規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品，無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)、或已開始實際投入使用時，為開發產品開始投入使用，應視為開發產品已經完工。

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