房地產開發企業合作建房的稅務處理

增值稅

合作雙方不成立合營公司情況下的合作建房

(一)以地換房

比如，甲方是非房地產開發企業，乙方是房地產開發企業。甲方出土地，乙方出資金，合作建房。房屋建成后，甲方取得部分房屋。這種情況下，甲方以土地使用權換取了房屋形式的經濟利益，乙方以房屋換取了土地使用權形式的經濟利益，雙方的行為均為增值稅銷售行為，均應繳納增值稅。雙方以物易物的銷售額如何確定，目前營改增的規定尚無具體規定。不過可以按一般的營業常規定即可以參照土地的市場價或房屋的市場價確定銷售額。

(二)以地換取利潤

如承接上例，房屋建成后，甲方按約定的比例取得利潤。這種情況下，甲方屬于明顯的土地銷售行為。

二、合作雙方成立合營公司情況下的合作建房

甲方出地乙方出資金共同成立房地產開發企業，甲方取得收益的方式可以有以下幾種：

(一)雙方共擔風險，分配利潤;

(二)甲方不承擔經營風險，按收入一定比例分成;

(三)甲方不承擔經營風險，按一定比例取得房屋;

以上合作建房不論甲方采用何種方式取得土地收益，都不能回避一個共同的問題，那就是甲方以土地使用權投資。甲方以土地使用權換取了股權后，以股權的形式得到了利潤(或收入分成形式的利潤或實物形式的利潤)。甲方在以土地使用權換取了股權這個環節，屬于有償行為，屬于銷售行為，應當繳納增值稅。合營的房地產開發公司以房屋的形式向投資者分配利潤，應當視同銷售，繳納增值稅。

在以上土地、房屋銷售或視同銷售的環節，可以按規定開具增值稅專用發票，對方可以按有關規定抵扣進項稅額。

土地增值稅的業務處理

符合法律法規規定的合作建房行為，土地增值稅政策規定暫免征稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字[1995]48號)第二條關于“合作建房的征免稅問題”規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。建成后轉讓的，應征收土地增值稅。與營業稅政策規定不同的是，文件不認為合作雙方是“以房換地”和“以地換房”行為，因此，產權轉讓型合作建房的分房行為，暫免征收土地增值稅。

企業所得稅的業務處理

房地產企業合作建房有兩種情況涉及企業所得稅業務處理，一是開發項目合作方式，二是以土地投資的合作方式。

采取開發項目合作方式的，《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)第三十六條規定，企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

1.凡開發合同或協議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額;如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。據此分析，即使投資方投資額明顯偏低，如稍高于、等于或低于分得開發產品的成本，稅收上也不進行納稅調整。

2.凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。據此分析，投資方企業在稅前分配利潤的，或者以稅前分配利潤名義獲取高額利息收入的，不得視為股息紅利免稅收入。只有稅后分配利潤的，才可以視為股息紅利，作為免稅收入處理。這種合作方式，既包括合作開發形式，也包括合資開發形式。

會計學堂整理的房地產開發企業合作建房的稅務處理，完全記住這些東西，不是一個學習的好辦法，以小編的經驗，最好是結合實務來學習。