房地產公司售后回租的稅收籌劃

(一)房地產企業在出售和承租時的納稅籌劃

雖然國家稅務總局規定了，售后回租業務中對于承租方來說，銷售收入不確認銷售，而且不屬于營業稅和增值稅的征收范圍。但是，有一個前提條件，就是：必須將資產出售給具有從事融資租賃業務資質的企業。否則的話不符合融資性售后回租的政策規定，無法按照上述的稅務處理方式進行處理。從這個角度來看，房地產進行售后回租業務的時候，必須選擇具有相關資質的企業。除了對企業的資質有要求之外，對于業務中涉及到的資產，也有相關的規定，即出售和回租的資產不能是一般的貨物，必須是固定資產或者是不動產。對于這一條件，房地產企業一般都是滿足的，所以對于這一點，不需要特別的籌劃。但是需要注意的是，要梳理好出售和回租的先后順序，必須是先將資產出售，然后再回租資產。如果是先租賃再出售，或者出售后但沒有簽訂回租合同，不滿足售后回租的條件。同時，房地產企業出售和回租的房產，必須是同一標的物，即使是回租的房產和出售的房產在價值、規格等方面都相同，也是不行的。由于必須是融資性質的，所以房地產企業還應該注意的是，在該項業務中出售資產的過程，必須要以資產的公允價值為交易基礎，否則的話可能會被稅務機關認定為惡意轉移資產或逃稅漏稅，而不符合相關政策規定，而被要求補繳增值稅、營業稅和企業所得稅。 　　

(二)房地產企業作為轉租人時的納稅籌劃

雖然房地產企業在出售房產和回租的時候，如果滿足融資性售后回租的相關政策規定，可以享受免稅的規定。但是在獲取房產的使用權之后，再將房產轉租的話，獲得租金收入仍然需要根據相關規定，以服務業繳納營業稅以及相關規定，并將租金的全額作為計稅依據，按照5%的稅率計算繳納營業稅。比如房地產企業直接和商戶簽訂租賃合同，商戶每年需交租金500萬，同時需要支付給購房者租金400萬。如此的話，房地產企業應該繳納營業稅500*5%=25萬，同時需要交納相關稅費：25*(3%+7%)=2.5萬。而如果房地產企業成立物業公司，分別與購房者和經商戶簽訂回購合同以及物業管理合同，根據相關規定，物業公司收取的水、電、燃氣以及租金等，可以從營業額中扣除，從而降低整體稅負。所以，房地產企業可以成立物業公司，只和購房者簽訂房屋買賣合同，而有物業公司與購房者簽訂委托代理租賃合同，同時與經商戶簽訂物業管理合同，并在合同中明確規定將物業公司收取的租金轉交給購房者。

如果采用成立開發公司的籌劃方案，房地產企業只需要就支付給購房者的租金納稅，兩者之間的差額作為代收代付項目而免稅。此時物業公司需繳納營業稅及其附加為：400*5%(1+7%+3%)=22萬，減輕稅負5.5萬。利用這種方法，需要注意以下幾點：

一是物業公司代收代付的數額一定要相等，這是允許抵減營業額的重要前提，否則的話不符合代收代付的性質。由于物業公司收取的綜合費用，應該在物業管理合同中，將代收的租金以及金額單獨注明，并和代付的租金在金額上保持一致，防止稅務機關對代收代付的真實性產生懷疑。

二是保證減除的項目必須要有合法票據。購房者可以直接對經商戶開具發票或者申請稅務機關代開相關發票，而物業公司在轉交經商戶上交的租金的時候，將發票的復印件作為記賬憑證，以此沖減收入。也可以由物業公司給商戶開具發票，全額作為營業收入，同時將購房者開具給物業公司的發票作為抵減項目。但是，兩種方式相比，第一種方式更具有代收代付的性質。

三是，對于由房地產企業控制的物業公司簽訂租賃合同，是否滿足融資租賃售后回租的條件，目前的稅法沒有明確的說明。所以，在具體操作的時候，需要和稅務機關溝通，確保籌劃方案的可行性。

房地產公司售后回租如何進行會計處理

某房地產開發公司采用售后回租的方式銷售店鋪，回租期限3年，假如店鋪的售價為100萬元(購房者需一次付清)，回租的年租金為8萬元，租金由房地產開發公司每年定期付給購房者。在這一背景下，可能存在兩種情況：

一是，三年后購房者可根據市場情況選擇退房還是買房，如退房，由房地產開發公司退還購房者開始時支付的100萬元，三年內不辦理房屋產權轉移手續。

二是，付款時買賣合同生效，三年后購房者不可以退房。

在第一種情況下，如果三年后購房者買房，對房地產開發公司來說售后回租實際上是一種預收購房款的行為，只是這一預收的款項是有代價的，即要支付資金占用費——租金8萬元;如果三年后購房者不買房，售后回租可以說是一種資金借貸行為，相當于房地產開發公司先向購房者借了100萬，三年后歸還，在三年間每月支付資金占用費8萬元。因此，在第一種情況下，無論三年后購房者買房還是不買房，房地產開發公司向購房者收取的100萬元都是一種負債融資，支付給購房者的租金是資金占用費，出租房屋取得的租金是其收入，且房屋產權還是房地產開發公司自己的。這種情況的賬務處理如下(各金額略去)：

1. 收到購房者的100萬元時(注意根據規定要預繳營業稅和企業所得稅，處理過程略去)

借：銀行存款

貸：預收賬款

同時，

借：出租開發產品

貸：庫存商品

2.收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅(城建稅、教育費略去)、12%的房產稅

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

貸：應交稅金——應交房產稅

3.期末計提出租開發產品應攤銷的金額

借：其他業務支出

貸：出租開發產品(按規定使用年限計算出的攤銷額)

4.付給購房者租金時

借：財務費用

貸：銀行存款(或現金)

5.三年后購房者選擇購房時

借：預收賬款

貸：主營業務收入

(注意計提營業稅，前期預繳部分要沖銷，處理過程略去)

同時，

借：主營業務成本(按攤余價值結轉)

貸：出租開發產品

6.三年后購房者選擇退房時

借：預收賬款

貸：銀行存款

第二種情況是典型的售后回租。由于購房者支付100萬元的時候已經取得了房屋產權，房地產開發公司通過向購房者返租才取得房產的收益權，在取得出租收益的同時付給購房者租金，這是公司的一種經營行為。這種情況的賬務處理如下(各金額略去)：

1.收到購房者的100萬元時

借：銀行存款

貸：主營業務收入

(注意要計提營業稅，處理過程略去)

同時，

借：主營業務成本

貸：庫存商品

2. 收到出租房屋的租金時

借：銀行存款

貸：其他業務收入

提取5%的營業稅(城建稅、教育費略去)

借：其他業務支出

貸：應交稅金——應交營業稅

3.付給購房者租金時

借：其他業務支出

貸：銀行存款(或現金)

注意，第一種情況下的房地產開發公司支付給購房者的租金(實際上是資金使用費)，必須取得購房者出具的正規發票才能在稅前列支不高于銀行同期貸款利率部分。第二種情況下的稅收是可以籌劃的。比如，和購房者簽訂代為租賃房屋協議，租金直接由購房者收取，再由購房者付給房地產開發公司應得的手續費，這樣房地產開發公司只需就手續費部分繳納營業稅即可。

房地產公司售后回租的稅收籌劃由會計學堂整理，稅收籌劃要解釋起來還是簡單的，但是實際操作中有些問題足夠復雜，需要經驗才能做到合理，本文僅做參考。