配套建設(shè)廉租房如何納稅

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 財(cái)稅〔2008〕24號(hào) 　　各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)、國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局： 　　

為貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)[2007]24號(hào))精神，促進(jìn)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房制度建設(shè)和住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，現(xiàn)將有關(guān)稅收政策通知如下： 　　

一、支持廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的稅收政策 　

　(一)對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租廉租住房的租金收入，免征營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅。

(二)對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地以及廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位按照政府規(guī)定價(jià)格、向規(guī)定保障對(duì)象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。 　　

開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。

(三)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。 　　

(四)對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)人涉及的印花稅予以免征。

開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房、商品住房項(xiàng)目中配套建造廉租住房，在商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房，如能提供政府部門(mén)出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅。 　　

(五)對(duì)廉租住房經(jīng)營(yíng)管理單位購(gòu)買(mǎi)住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。

(六)對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。 　　

(七)對(duì)個(gè)人按《廉租住房保障辦法》(建設(shè)部等9部委令第162號(hào))規(guī)定取得的廉租住房貨幣補(bǔ)貼，免征個(gè)人所得稅;對(duì)于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補(bǔ)貼，應(yīng)征收個(gè)人所得稅。

(八)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織于2008年1月1日前捐贈(zèng)住房作為廉租住房的，按《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第137號(hào))、《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》有關(guān)公益性捐贈(zèng)政策執(zhí)行 2008年1月1日后捐贈(zèng)的，按《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》有關(guān)公益性捐贈(zèng)政策執(zhí)行。

個(gè)人捐贈(zèng)住房作為廉租住房的，捐贈(zèng)額未超過(guò)其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買(mǎi)人以及廉租住房租金、貨幣補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等須符合國(guó)發(fā)[2007]24號(hào)文件及《廉租住房保障辦法》(建設(shè)部等9部委令第162號(hào))、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房[2007]258號(hào))的規(guī)定;廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位為縣級(jí)以上人民政府主辦或確定的單位。

配套建設(shè)廉租房如何納稅案例

2010年5月，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司參與L市國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)拍，取得一宗住宅用地的土地使用權(quán)，該宗地的容積率為4，面積為150000平方米，拍賣(mài)成交價(jià)為9億元，當(dāng)月按合同約定辦理了土地交接手續(xù)。該宗地土地使用權(quán)出讓公告及拍賣(mài)成交后簽訂的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》均明確，A公司取得該宗地的土地使用權(quán)，除支付拍賣(mài)確認(rèn)的土地價(jià)款外，還須在開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)按開(kāi)發(fā)住宅總建筑面積的15%配套建設(shè)一批單套面積不超過(guò)50平方米的房屋，并于建成后無(wú)償移交政府部門(mén)，用于補(bǔ)充該市廉租房房源。

2014年3月，該住宅項(xiàng)目竣工備案，開(kāi)發(fā)的住宅總建筑面積為600000平方米。A公司當(dāng)月將其配套建設(shè)的廉租房1900套(總建筑面積90000平方米)移交政府部門(mén)。廉租房包含地價(jià)的建造成本為3570元/平方米。L市所在省確定的“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”成本利潤(rùn)率為20%.

涉稅處理

該項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的實(shí)質(zhì)是A公司以其建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(廉租房)抵償其取得該宗地土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地價(jià)款的一部分。即A公司取得該宗土地的使用權(quán)應(yīng)支付的價(jià)款，一部分是以現(xiàn)金(拍賣(mài)成交價(jià)款)方式支付，一部分是以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(無(wú)償移交廉租房)抵償。

●契稅

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2004〕134號(hào))規(guī)定，出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格。

本案中，A公司通過(guò)競(jìng)價(jià)方式取得國(guó)有土地使用權(quán)，其支付的全部經(jīng)濟(jì)利益不僅包括以現(xiàn)金支付的9億元，還包括在拍賣(mài)時(shí)并未確定具體金額的廉租房建造支出。該兩項(xiàng)支出都是該宗地競(jìng)價(jià)成交價(jià)格的組成部分，共同構(gòu)成契稅的計(jì)稅價(jià)格。

鑒于廉租房建造支出在A公司取得該宗土地時(shí)尚無(wú)法確定具體金額，因此，該項(xiàng)契稅應(yīng)分步申報(bào)繳納。首先，根據(jù)契稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，A公司應(yīng)于簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》之日起10日內(nèi)，申報(bào)拍賣(mài)時(shí)已經(jīng)確定支付的9億元地價(jià)款對(duì)應(yīng)的契稅2700萬(wàn)元(900000000×3%)。其次，A公司應(yīng)于該項(xiàng)目竣工結(jié)算廉租房建造支出具體金額確定之日起10日內(nèi)，申報(bào)廉租房建設(shè)支出3.213億元(3570×90000)對(duì)應(yīng)的契稅963.9萬(wàn)元(321300000×3%)。

●土地增值稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

本案中，A公司應(yīng)在視同銷(xiāo)售確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的同時(shí)，按相同金額確認(rèn)“取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款”，并依法扣除。該住宅項(xiàng)目中沒(méi)有建造與廉租房相同類(lèi)型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，廉租房評(píng)估價(jià)值為3.5億元。A公司清算該項(xiàng)目土地增值稅時(shí)，應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入3.5億元，同時(shí)增加“取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款”金額3.5億元。

需要注意的是，《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十一條規(guī)定，在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，納稅人實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。因此，A公司在向政府部門(mén)移交廉租房時(shí)，須取得政府部門(mén)出具的土地出讓金或相關(guān)抵償?shù)貎r(jià)款支付憑據(jù)，方能將以廉租房抵償?shù)摹叭〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的價(jià)款”確認(rèn)并扣除。

●企業(yè)所得稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))第七條規(guī)定，企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)應(yīng)視同銷(xiāo)售，于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?/p>

1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格確定;

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;

3.按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

本案中，A公司應(yīng)在視同銷(xiāo)售確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的同時(shí)，按相同金額確認(rèn)土地成本，并依法扣除。該住宅項(xiàng)目中沒(méi)有建造與廉租房相同類(lèi)型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，也沒(méi)有其他納稅人開(kāi)發(fā)類(lèi)似廉租房的市場(chǎng)公允價(jià)值作參考，因此應(yīng)按組成計(jì)稅價(jià)格確定無(wú)償移交廉租房企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售收入。A公司應(yīng)確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入405852631.58元〔3570×90000×(1+20%)÷(1-5%)〕，并按相同金額增加土地成本。與土地增值稅相同的是，該部分土地成本須取得政府部門(mén)出具的土地出讓金或相關(guān)抵償?shù)貎r(jià)款支付憑據(jù)，方能確認(rèn)并扣除。

●城鎮(zhèn)土地使用稅

本案中，A公司建造并無(wú)償移交的廉租房單套面積未超過(guò)50㎡，符合《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào))及《廉租住房保障辦法》(建設(shè)部等9部委令第162號(hào))的規(guī)定，可享受《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2008〕24號(hào))規(guī)定的“可按廉租住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅”的免稅待遇。

●印花稅

本案中，A公司建造并無(wú)償移交的廉租房單套面積未超過(guò)50㎡，可享受財(cái)稅〔2008〕24號(hào)文件規(guī)定的“可按廉租住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開(kāi)發(fā)商應(yīng)繳納的印花稅”的免稅待遇。

配套建設(shè)廉租房如何納稅由會(huì)計(jì)學(xué)堂整理，稅務(wù)處理的內(nèi)容足夠多，從增值稅到契稅、印花稅、土地增值稅、所得稅等等，這些要學(xué)習(xí)好，就得從關(guān)聯(lián)的稅法著手。