退還的土地價(jià)款不能并入當(dāng)期損益

問：我公司是一家臺(tái)商獨(dú)資企業(yè)，于2002年4月成立，注冊(cè)資金1000萬美元，目前正在安裝調(diào)試設(shè)備，尚未投入生產(chǎn)。公司共征用土地27000平方米，原來洽談的土地出讓價(jià)為每平方米270元，公司已按合同支付價(jià)款729萬元，后來經(jīng)過進(jìn)一步洽談，地方政府同意按每平方米205元繳納土地出讓金，并變更原土地出讓合同。由此，公司獲得退還金額：27000×（270－205）＝1755000（元）。由于不知如何進(jìn)行賬務(wù)處理，目前還掛在“其他應(yīng)付款”科目當(dāng)中。請(qǐng)問：該筆土地出讓退款是否并入當(dāng)期損益？如何對(duì)該筆退款進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整？

答：該筆土地出讓退款既不屬于生產(chǎn)性經(jīng)營(yíng)收入，也不屬于補(bǔ)貼收入，不應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入當(dāng)期損益。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定，企業(yè)購(gòu)入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定的期限分期攤銷。企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。你公司應(yīng)按5535000元（27000×205）計(jì)入“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”，然后分期攤銷。待利用該土地建造生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，再將“無形資產(chǎn)——土地使用權(quán)”賬面攤余價(jià)值，一次性結(jié)轉(zhuǎn)至在建工程成本。鑒于你公司已按7290000元進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，而且目前仍處于籌辦期間，因此應(yīng)按規(guī)定調(diào)整“長(zhǎng)期待攤費(fèi)用——開辦費(fèi)”和“在建工程”科目金額。

例如，假如你公司于2002年8月份支付土地出讓金7290000元，按50年攤銷，2002年11月開始建造項(xiàng)目，開辦費(fèi)中多攤銷無形資產(chǎn)金額為：1755000/50/12×3＝8775（元），在建工程多結(jié)轉(zhuǎn)成本金額為：1755000－8775＝1746225（元）。調(diào)整分錄如下：

借：其他應(yīng)付款 1755000

貸：長(zhǎng)期攤銷費(fèi)用———開辦費(fèi) 8775

在建工程 1746225

需要注意的是，在實(shí)際操作中，應(yīng)將在建工程1746225元分配到各個(gè)明細(xì)科目中。

土地出讓金返還涉及的土地增值稅該如何處理

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)———政府補(bǔ)助》第二條規(guī)定：政府補(bǔ)助，是指企業(yè)從政府無償取得貨幣性資產(chǎn)或非貨幣性資產(chǎn)，但不包括政府作為企業(yè)所有者投入的資本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)以實(shí)際支付的土地價(jià)款作為土地成本，取得的這部分返還款實(shí)質(zhì)屬于政府補(bǔ)助的性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)———政府補(bǔ)助》的規(guī)定，作為營(yíng)業(yè)外收入進(jìn)行處理。

具體的會(huì)計(jì)處理規(guī)定，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)———政府補(bǔ)助》第七條規(guī)定：與資產(chǎn)相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計(jì)入當(dāng)期損益。但是，按照名義金額計(jì)量的政府補(bǔ)助，直接計(jì)入當(dāng)期損益。

第八條規(guī)定： 與收益相關(guān)的政府補(bǔ)助，應(yīng)當(dāng)分別下列情況處理：

（一）用于補(bǔ)償企業(yè)以后期間的相關(guān)費(fèi)用或損失的，確認(rèn)為遞延收益，并在確認(rèn)相關(guān)費(fèi)用的期間，計(jì)入當(dāng)期損益。

（二）用于補(bǔ)償企業(yè)已發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用或損失的，直接計(jì)入當(dāng)期損益。

房地產(chǎn)企業(yè)取得的開發(fā)用地最終會(huì)構(gòu)成存貨的一部分，支付的土地價(jià)款應(yīng)該計(jì)入開發(fā)成本。在之后取得的財(cái)政返還款，屬于對(duì)已經(jīng)發(fā)生相關(guān)費(fèi)用的一種補(bǔ)償，會(huì)計(jì)處理上應(yīng)直接計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，而不能沖減開發(fā)成本。

退還的土地價(jià)款不能并入當(dāng)期損益，除了正解外，本文還講述了與之有關(guān)的稅務(wù)知識(shí)，給出了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中政府補(bǔ)助的部分內(nèi)容供大家參考，有問題不妨問問答疑老師。